나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30997 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층105호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30997 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.소재지

전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층 105호

1.2. 2.용도

근린시설

1.2. 3.면적

토지면적: 16.53㎡ (약 4.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 51.45㎡ (약 15.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.2. 4.감정가

282,000,000원

1.3. 매각 정보

1.3. 1.경매 구분

부동산임의경매

1.3. 2.매각 대상

미지정

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

해당 물건이 소재한 빛가람동은 나주 혁신도시로, 주요 간선도로와의 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 인근에 버스 정류장이 위치하여 지역 내 이동 및 광주 등 외부 지역으로의 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

2.2. 편의시설

빛가람동은 계획도시로서 행정복지센터, 공공기관, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 명작갤러리빌딩 인근에도 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

2.3. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 대학교 캠퍼스 등 교육 관련 시설도 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 잘 조성되어 있습니다.

2.4. 혐오시설

일반적인 신도시 개발 계획에 따라 계획된 지역으로, 현재까지 파악된 정보상으로는 심각한 수준의 혐오시설이나 기피시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

나OOOOOOO

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 채권자 나OOOOOOO의 근저당권으로 추정됩니다. (정확한 확인은 등기부등본 참조 필요)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 대항력 있는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 구체적인 기재사항이 없습니다. 지상권 개요 및 비고 란 역시 공란으로, 별도로 인수해야 할 권리가 없는 것으로 파악됩니다. (정확한 확인은 등기부등본 및 관련 서류 참조 필요)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

건물 용도가 근린시설로, 해당 층(1층 105호)은 다양한 소매점, 사무실, 학원, 병원, 음식점 등 일반 상업 활동에 적합한 공간입니다. 빛가람동은 혁신도시의 중심 상업 지구 및 공공기관 밀집 지역과 연계되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 수 있습니다.

4.2. 잠재 임대 수익

정확한 임대 수익 추정은 공실률, 경쟁 업종, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 하지만 근린시설의 1층이라는 입지적 강점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

빛가람동은 나주 혁신도시의 중심지로, 쾌적한 녹지 공간과 함께 최신 도시 인프라를 갖추고 있습니다. 공원, 산책로 등이 잘 조성되어 있어 생활 환경이 우수합니다.

5.2. 주거 편의성

주거 목적이 아닌 근린시설이므로 직접적인 주거 편의성은 판단하기 어렵습니다. 다만, 해당 건물이 위치한 지역의 전반적인 생활 편의시설 접근성이 좋다는 점은 간접적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

제공된 권리분석 정보상 인수 부담이 될 만한 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 세부 등기사항 확인 시 예기치 못한 권리 관계가 발견될 가능성을 배제할 수는 없으므로, 반드시 등기부등본 및 법원 서류를 재확인해야 합니다.

6.2. 명도

임차인 인수 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 명도 저항은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유자가 임차인이 아닌 소유자이거나 그 외의 인물일 경우, 명도 과정에서 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 하자

건축물대장상 특이사항은 없으나, 감정평가서에 명시되지 않은 건물 자체의 노후화, 구조적 문제, 설비 하자 등 물리적인 하자 발생 가능성은 항상 존재합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

해당 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 명작갤러리빌딩 1층 근린시설로, 비교적 넓은 건물 면적과 적정 수준의 토지 지분을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 8,200만원으로 책정되었습니다.

7.2. 시장 가치

빛가람동은 나주 혁신도시의 발전 가능성이 높은 지역이며, 1층 근린시설로서의 입지적 장점을 고려할 때 감정가는 시장 상황에 비추어 합리적으로 판단될 수 있습니다. 다만, 현재 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례를 통해 추가적인 가치 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 나주 혁신도시 내 핵심 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리

* 1층 근린시설로 높은 접근성과 가시성 확보

* 인수해야 할 임차인 보증금 및 특이 권리 사항이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확

* 계획도시 특유의 정돈된 도시 환경 및 잘 갖추어진 생활 인프라

8.2. 약점

* 신규 조성 지역 특성상, 초기 시장 안정화 기간이 필요할 수 있음

* 감정가 대비 실제 시장 가치는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 재확인 필요

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수 보증금 합계가 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 특별히 명시되지 않은 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 실제 가치, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가

본 물건에 대한 정확한 권장 입찰가 산정은 주변 상권의 현재 임대료 시세, 동일 건물의 타 호실 거래가, 나주 혁신도시 전반의 부동산 시장 동향, 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사한 후에 가능합니다. 단, 감정가 2억 8,200만원을 기준으로 하되, 신중한 접근을 권장하며, 낙찰 후 예상되는 투자 수익률을 감안하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.