나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32961 [2] 경상남도 거제시 능포동 680-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경32961 (2)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 680-14

용도: 근린시설

감정가: 47,000,000원

토지면적: 10036.00㎡ (약 3036.01평)

건물면적: 0.00㎡ (건축물 정보 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

2. 입지조건

거제시 능포동은 거제시의 남동쪽에 위치하며, 인근으로 장승포항과 능포항이 있어 해양관광 및 지역 경제 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 지닌 지역입니다. 또한, 능포동은 도시재생 활성화 계획 수립 등 지역 개발에 대한 노력을 기울이고 있는 지역으로, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 물건의 정확한 주변 환경은 추가적인 현장 조사가 필요하나, 일반적인 능포동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 채권 총액이 상당한 금액으로 기재되어 있으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 다음과 같은 권리 사항은 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

토지 등기부 요약:

* 갑1: 강수명 외 9명의 소유권등기가 되어 있습니다.

* 갑2: 1990-04-09 접수된 손종길 지분 전부 소유권 이전 청구권 가등기 (채성득 명의)는 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매매 예약에 따른 권리로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 상세한 법률 검토가 필요합니다.

* 을2, 을5, 을6, 을11: 장승포농업협동조합의 근저당권은 총액 859,000,000원이며, 말소 기준 권리입니다.

* 을12: 거제수산업협동조합의 근저당권은 32,400,000원이며, 말소됩니다.

* 갑14, 갑16, 갑20, 갑21: 각종 신용보증기금 및 협동조합의 가압류가 다수 존재하나, 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑23: 2026-04-01 접수된 장승포농업협동조합의 임의경매로 인한 권리(762,677,699원)는 말소됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 959,489,696원

건물 등기부 요약:

* 갑1: 이진섭 명의의 소유권 이전 (매매)이 있습니다.

* 을3, 을7, 을9, 을11: 장승포농업협동조합의 근저당권은 총액 859,000,000원이며, 말소 기준 권리입니다.

* 갑10: 2026-04-01 접수된 장승포농업협동조합의 임의경매로 인한 권리(762,677,699원)는 말소됩니다.

* 건물 등기부채권 총액: 859,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

물건 소재지인 능포동 일대는 과거 조선업의 쇠퇴 이후 지역 경제 활성화를 위한 노력이 진행되고 있는 지역입니다. 장승포항, 능포항 등 해양 관련 시설과 인접해 있어 관광 및 상업 활동과 연계될 가능성이 있습니다. 다만, 해당 물건은 건물 면적이 0.00㎡로, 토지만 거래 대상이거나 건물이 폐가 또는 미등기 상태일 수 있습니다. 따라서 근린시설로서의 상권 가치는 현재 건물 상태 및 용도에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 인근 아파트 단지의 실거래가 정보에 따르면, 능포동 일대 아파트의 경우 평당 매매 시세가 약 339만원 수준으로, 지역 내 부동산 시장은 거래량이 다소 변동하며 가격 하락세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

능포동은 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 거제시의 주요 지역과 연결되는 교통망을 이용할 수 있습니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등의 생활 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 물건이 정확히 어떤 생활권역에 속하는지에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유권 이전 청구권 가등기 인수 가능성: 토지 등기부의 '갑2' 항목에 기재된 손종길 지분 전부 소유권 이전 청구권 가등기가 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 매매 예약에 따른 권리로서, 본등기가 이루어질 경우 소유권에 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 건물 면적 0.00㎡: 건물 면적이 '0'으로 기재되어 있어, 현재 건물이 존재하지 않거나 멸실, 또는 미등기 상태일 가능성이 높습니다. 만약 건물이 있다면, 해당 건물의 철거 또는 신축에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각대상 미지정: '매각대상: 미지정'이라는 표기는 해당 경매 물건이 전체 토지 중 일부 지분인지, 아니면 특정 부분을 지칭하는지 불분명할 수 있습니다. 이는 경매 절차에서 낙찰받는 대상이 정확히 무엇인지에 대한 혼란을 야기할 수 있으므로, 법원에 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 다른 연대 채무 또는 담보 물건과의 관계가 복잡할 수 있으며, 해당 물건 단독으로의 가치 평가나 처분 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 개발 제한: 해당 토지의 정확한 용도지역, 건폐율, 용적률 등 개발 관련 제한 사항에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 능포동에 위치한 근린시설 용지의 토지입니다. 상당한 규모의 토지를 보유하고 있으며, 지역 개발 계획과 연계될 잠재력이 있습니다. 하지만, '인수'로 표기된 소유권 이전 청구권 가등기의 존재, 건물 면적의 0.00㎡ 표기, 매각 대상 불분명 등의 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 가등기 관련 법률적 검토는 매우 중요하며, 건물 존재 여부 및 철거/신축 비용, 토지의 실질적인 이용 가능 범위 등을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지: 10036.00㎡ (약 3036.01평)의 넓은 토지 면적은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 거제시 능포동 일대의 도시재생 및 지역 개발 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 낮은 감정가: 47,000,000원의 감정가는 토지 면적 대비 낮게 책정되어 있어, 권리 관계를 명확히 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 47,000,000원에서 시작하여 권리 인수 및 추가 비용을 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 가등기 금액 및 기타 명확히 파악되지 않은 비용을 고려할 때, 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 가등기 인수 관련 불확실성으로 인해 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위에서 권리 인수 비용, 명도 비용, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.