나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30877 [2] 강원특별자치도 삼척시 근덕면 초곡리 415-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30877 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 근덕면 초곡리 415-1

용도: 근린주택

감정가: 445,171,500원

토지면적: 0㎡ (0평)

건물면적: 112.61㎡ (약 34.06평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강 *

1.2. 세부 정보

매각대상: 미지정

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강원신용보증재단 (강제경매 신청 채권자로 추정)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강원특별자치도 삼척시 근덕면 초곡리는 아름다운 해안 절경으로 유명한 '초곡 용굴촛대바위길'이 위치한 곳입니다. 이 지역은 과거 군사지역으로 일반인의 접근이 제한되었으나, 2019년 이후 일반에 개방되어 관광객들에게 점차 알려지고 있습니다. 바닷가와 인접해 있으며, 주변에는 기암괴석과 용굴, 촛대바위 등 독특한 자연 지형이 발달해 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 관광 명소: 초곡 용굴촛대바위길, 장호항, 황영조기념관 등이 인근에 있습니다.

* 교통: 해안 도로를 통해 접근 가능하며, 주변에 버스 정류장이 소재할 가능성이 있습니다 (상세 정보 부족).

* 편의시설: 초곡항 주변으로 횟집 등 식당과 숙박시설이 일부 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변 해안 지역의 특성상 일부 시설(예: 축사)이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 1995-01-23: 이영환 소유권 이전

* 2019-05-20: 박복숙 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2024-10-07: 하나카드 가압류 (금 38,584,057원, 말소기준권리)

* 2024-11-20: 강원신용보증재단 가압류 (금 25,083,000원, 말소)

* 2025-11-20: 강원신용보증재단 강제경매 (27,491,789원, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 2002-08-01: 이영환 소유권 보존

* 2019-05-20: 박복숙 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2024-10-07: 하나카드 가압류 (금 38,584,057원, 말소기준권리)

* 2024-11-20: 강원신용보증재단 가압류 (금 25,083,000원, 말소)

* 2025-11-20: 강원신용보증재단 강제경매 (27,491,789원, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기상 말소기준권리는 2024년 10월 7일에 접수된 하나카드의 가압류입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 후순위 권리(가압류, 강제경매 등)를 인수하지 않고 소멸시킬 수 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 경매 절차 진행 시 등기부상 채권 총액 63,667,057원의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: 없음

* 비고: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 삼척시 근덕면 초곡리는 주로 관광 및 어업 활동과 관련된 지역 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다. '초곡 용굴촛대바위길'과 같은 관광 명소의 존재는 지역 내 관광객 대상 서비스업(음식점, 숙박업 등)의 발달 가능성을 시사합니다. 다만, 근린주택의 용도를 고려할 때, 소규모 생활 편의시설(마트, 편의점 등)이 인근 주민들을 위해 존재할 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 제한적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 유사 물건 정보 (추정)

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 거래 정보는 현재 상세하게 파악되지 않았습니다. 그러나 '집품' 등 부동산 플랫폼에서 근덕면 초곡리 일대의 주택 거래 사례(주택, 단독주택)를 확인할 수 있으며, 이들 물건의 면적과 상태에 따라 시세가 형성되는 것으로 보입니다. 또한, 대지 면적 대비 건물 연면적이 상당한 규모인 근린주택의 경우, 건축물의 상태 및 용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 관광 및 여가: 초곡 용굴촛대바위길, 해양 레일바이크, 장호항, 해신당공원, 황영조기념관 등 다양한 관광지가 인접해 있어 레저 및 여가 활동이 용이합니다.

* 교육: 초곡리 및 근덕면 지역 내 초등학교, 중학교 등이 존재할 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료: 삼척 시내 또는 인근 지역의 병원 및 의원 이용이 필요할 것으로 보입니다.

* 교통: 해안도로 접근성이 좋으나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 자연환경: 동해안의 아름다운 해변과 자연 경관을 가까이에서 누릴 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보와 검색 결과상, 물건지 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 그러나 주변 지역의 개발 계획이나 공업 시설 유무 등은 현장 방문을 통해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 미등재 (0㎡)

가장 큰 잠재적 리스크는 제공된 정보상 토지 면적이 0㎡로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 해당 물건이 토지를 포함하지 않고 건물만 매각 대상이거나, 건물이 타인의 토지(예: 국공유지, 사유지) 위에 건축되어 토지 사용권(예: 지상권, 임차권)이 별도로 확보되어야 할 가능성을 시사합니다. 만약 토지 소유권이 경매 대상에 포함되지 않는다면, 건물만으로는 활용에 제약이 있을 수 있으며, 토지 사용에 대한 별도의 계약이나 비용이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 등기부등본 및 건축물대장, 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 근린주택 용도의 불확실성

'근린주택'은 주거와 근린생활시설이 복합된 형태일 수 있으나, 현재 건물이 어떠한 용도로 사용되고 있는지, 건축물대장상 용도와 실제 용도가 일치하는지 확인이 필요합니다. 용도 불일치 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 관광지 인접 지역의 개발 및 규제

초곡리 지역은 관광지화가 진행되고 있으므로, 향후 관광 관련 시설 개발이나 환경 규제 강화 등의 변동 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 해안 경관을 가진 삼척시 근덕면 초곡리에 위치한 근린주택으로, 인근의 관광 자원과 연계하여 향후 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점도 장점입니다.

하지만, 토지 면적이 0㎡로 표기된 점은 이 물건의 가장 큰 잠재적 리스크이자 핵심적인 확인 사항입니다. 건물만 매각 대상이거나 토지에 대한 권리가 불분명하다면, 향후 건물 활용 및 소유권 행사 전반에 걸쳐 심각한 문제가 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매력적인 해안 관광지(초곡 용굴촛대바위길) 인접: 관광객 유치 또는 관련 사업을 위한 부지 활용 가능성.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 확보 가능.

* 인수 부담 없는 임차 보증금: 임차인 관련 추가 비용 부담 없음.

* 향후 지역 개발 가능성: 삼척시의 지속적인 관광 인프라 확충 노력은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 445,171,500원입니다. 토지 면적이 0㎡라는 특이사항을 고려할 때, 일반적인 부동산 경매 물건의 시세 산정 방식과는 다른 접근이 필요합니다. 해당 물건의 가치는 주로 건물 자체의 상태, 건축 연도, 건축 구조, 그리고 부속 토지에 대한 사용 권리(임대차 등)의 확보 여부에 따라 결정될 것입니다.

현재 검색된 정보만으로는 주변 유사 근린주택의 정확한 매매 시세를 파악하기 어렵습니다. 다만, 유사한 위치의 부동산 거래 사례들을 참고할 때, 건물 연면적 112.61㎡(약 34.06평) 기준, 그리고 가장 중요한 '토지 사용 권리' 확보 여부를 최우선으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

토지 없이 건물만 경매로 나오는 경우는 드물며, 만약 토지가 포함되지 않는다면 건물 가치만을 평가하게 됩니다. 현재로서는 토지 사용 권리에 대한 정보가 없어 정확한 시세 분석이 어렵지만, 관광지 인근이라는 점을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 311,620,000원 ~ 356,137,200원 (감정가의 약 70~80%)

이 예상가는 토지에 대한 명확한 사용 권리가 확보되었거나, 토지 관련 문제가 해결될 수 있다는 전제 하에 산정된 잠정적인 범위입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 법률 전문가의 자문을 통해 토지 문제 해결 가능성을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.