나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115637 [1] 울산광역시 남구 대암로 81, 104동 23층2303호 (야음동,신정현대홈타운) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115637 (1)

소재지: 울산광역시 남구 대암로 81, 104동 23층2303호 (야음동,신정현대홈타운)

용도: 아파트

감정가: 430,000,000원

토지면적: 108.72㎡ (약 32.89평)

토지지분: 108.72㎡ (약 32.89평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

아파트 정보: 신정현대홈타운1단지, 사용승인일 1999년 11월 27일, 최고층 25층, 해당층 23층

2. 입지조건

신정현대홈타운1단지는 울산광역시 남구 야음동에 위치하며, 주요 도로인 대암로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 단지 주변으로 여천천이 있어 산책 등 여가 활동에 용이하며, 공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 생활 편의 시설이 풍부하며, 단지에서 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.1. 주변 교통

단지 인근에 버스 정류장(마을버스 포함)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 편의시설

단지 주변에 병원, 마트, 운동시설 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 주변 교육시설

인근에 어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

2.4. 혐오시설 유무

조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명도에 따른 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을34)입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 해당 물건의 경우 2023년 10월 20일 접수된 주식회사애큐온캐피탈의 가압류 (갑5)와 2024년 9월 19일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매 (갑6)는 말소 대상입니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 505,249,021원 (근저당 475,200,000원 + 가압류 30,049,021원)입니다.

3.5. 특이사항

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 등기 및 신탁등기 말소 관련 내용이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개요

야음동은 울산 남구의 주요 주거 지역 중 하나로, 신정현대홈타운1단지는 이러한 야음동의 중심부에 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

주거 밀집 지역으로, 단지 주변으로 마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 안정성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모

총 1,085세대로 구성된 대단지 아파트이며, 6개동으로 이루어져 있습니다.

5.2. 주차 정보

총 주차대수는 332대로, 지상은 4대, 지하에는 21대가 주차 가능합니다. 다만, 구축 아파트의 특성상 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 의견도 있습니다.

5.3. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

해당 아파트는 1999년에 사용 승인된 구축 아파트(2026년 기준 27년차)로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

총 채권액 505,249,021원이 감정가 430,000,000원을 초과하고 있습니다. 이는 채권액이 물건의 감정가보다 높아 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

울산 남구 야음동에 위치한 신정현대홈타운1단지 아파트로, 양호한 입지 조건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 주거 환경이 안정적이나, 구축 아파트로서 주차 공간 부족 및 향후 시설 유지 관리에 대한 검토가 필요합니다. 권리 관계상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 야음동의 중심 지역에 위치하며, 주변 편의시설 및 교통이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 1,085세대의 대단지로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 여천천과 공원이 인접하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 감정가는 430,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.96㎡)의 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 14일 같은 동 10층 매물이 405,000,000원에 거래된 것이 확인되었습니다. 해당 물건은 23층으로 10층보다 높은 층수임을 감안할 때, 이보다 높은 가치를 인정받을 수 있으나, 감정가가 430,000,000원임을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최근 시세 및 감정가, 층수 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 415,000,000원에서 425,000,000원 사이로 제안합니다.

권장 입찰가: 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.