나이스옥션 법원경매 천안 2024타경3465 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리 3-3 성거벽산아파트 103동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리 소재 "서북구청" 동측 인근에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 중 제6층 제604호 단위세대로서,
(사용승인일 : 1998.12.09.)
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공동주택(아파트 - 거실, 현관, 침실3개, 주방 겸 식당, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난반설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로서, 현황 "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월리 3-3 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-08-01)(소로3-성거441)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-45)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-41)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-42)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>
신월리 7-2 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-08-01)(소로3-성거441)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>
신월리 9-4 : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-44)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

채무자겸소유자 사망하여 상속인을 특정하기 위해 현황조사 및 감정평가 이후 상당한 시간이 소요되었는 바, 입찰 전 현지 답사를 통하여 사전 조사(미납된 관리비 유무 등) 후 입찰 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2024타경3465 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리 3-3에 위치한 성거벽산아파트 103동 6층 604호입니다.

본건은 아파트로, 감정가는 127,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 토지 지분 면적은 32.43㎡ (약 9.81평)입니다.

아파트 사용승인일은 1998년 12월 9일로, 건축된 지 약 28년 되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 천OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 신월리 소재 "서북구청" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 소재하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

본건 토지는 남측, 서측, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류, 중로1류, 중로3류에 접합 또는 저촉되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지 등에 해당합니다.

주변 지도 조사 결과, 인근에 특이한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 서북구청이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 6월 3일 접수된 천안북부신용협동조합의 근저당권(을8)으로, 금액은 51,600,000원입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역으로는 김세기, 최은철, 노양순, 최은철, 최정현 외 1명(상속) 순으로 확인됩니다.

과거 가압류(삼성카드, 15,136,657원) 및 임의경매(천안제일신용협동조합) 기록이 있으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

총 채무액은 66,736,657원 (근저당 51,600,000원 + 가압류 15,136,657원)으로 파악됩니다.

제공된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계가 0원인 것으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 상세 정보는 누락되었습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성거벽산아파트는 1998년 12월 준공되었으며, 총 11개동 692세대로 구성된 단지입니다.

총 주차 대수는 512대이며, 지하 주차 대수는 208대입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 동일한 전용면적 59.99㎡의 경우 2026년 6월 12일 125,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 127,000,000원과 유사한 수준입니다.

다른 면적대의 매매 사례들도 유사한 시기에 14,200,000원(71.81㎡), 16,700,000원(84.98㎡) 등으로 거래된 것으로 보아, 단지 내 시세는 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 아파트로, 거실, 현관, 침실 3개, 주방 겸 식당, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 채무자 겸 소유자가 사망하여 상속인 특정 및 관련 절차에 상당한 시간이 소요되었다는 점입니다.

이로 인해 감정평가 이후 입찰까지 상당한 시간이 경과되었으며, 입찰 전 반드시 현지 답사를 통해 미납된 관리비 등 사전 조사를 철저히 수행해야 합니다.

토지이용계획 상 일부 도로와의 저촉 및 비행안전구역, 준보전산지 등 지역지구 지정은 향후 재건축이나 증축 등 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구에 위치한 구축 아파트 경매 물건으로, 유사 면적대의 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있습니다.

단지 내 편의시설 및 기본적인 주거 여건은 양호하나, 채무자의 사망으로 인한 상속 문제와 관련된 절차 지연이 발생했으며, 입찰 전 미납 관리비 등 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

동일 면적대의 최근 실거래가가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

서북구청 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

상속 문제 및 관리비 미납 등 잠재적 리스크를 충분히 확인하고 관리할 수 있다면, 시세 수준에서의 취득 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(59.99㎡)의 최근 매매가가 125,000,000원이었으며, 감정가는 127,000,000원입니다.

상속 관련 절차 지연 및 미납 관리비 등 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 12500 (만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.