나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1047 [1] 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬'북측 인근에 위치하는 더오션2 3층 302호, 303호 로서, 주위는 근린상가, 물놀이시설(웨이브파크), 호텔, 오피스텔 등으로 이루어진 시화호변 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 3층 302호, 303호로서 (사용승인일자 : 2020.7.1.) 외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 내 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 창 호 : 하이샷시창호.

이용상태

공히 근린생활시설로서 302호 사무실로 이용중이고 303호 외벽에 음식점(상호: 국밥쟁이) 표시되어 있으나 폐업상태입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(접합) 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항증명서 상 소재지번은 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록 3로트이나 2020.09.15. 확정지번부여되어 시흥시 정왕동 2718-6번지로 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 별첨 건물개황도와 같이 제시외건물(베란다) 소재하여 현황, 자재, 관리상태 등을 감안 하여 감정평가하였는 바 경매 진행시 일괄진행 여부를 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 제시외 베란다 포함.
2. 대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 건물 내 3층 302호, 303호로서, 집합건물 등기부상으로는 3층 302호로 표기되어 있으나, 감정평가서 상에는 3층 302호 및 303호로 기재되어 있습니다.

2.

사건번호: 안산지원 2025타경1047 (1)

2.

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이수변상업지구2블록3로트 더오션2 3층302호 (확정지번: 경기도 시흥시 정왕동 2718-6번지, 도로명주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 34)

2.

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

2.

감정가: 602,020,000원

2.

토지면적: 49.24㎡ (약 14.89평)

2.

토지지분: 49.244㎡ (약 14.89평)

2.

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.

건물면적: 79.43㎡ (약 24.03평)

2.

건물지분: 79.43㎡ (약 24.03평)

2.

건물 제시외면적: 20.20㎡ (약 6.11평) - 베란다 포함

2.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2.

경매구분: 부동산 임의경매

2.

채권자: 장OOO (등기부상 장암농업협동조합으로 확인)

2.

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

2.

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬' 북측 인근에 위치하며, 시화호 변에 조성된 상가지대에 속합니다.

2.

주위 환경으로는 근린상가, 대규모 물놀이시설(웨이브파크), 호텔, 오피스텔 등이 밀집해 있어 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.

건물의 북측으로는 소로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

임차인 현황: 현재 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되며, 임대 관계는 미상입니다. 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임에 대한 재확인이 필요합니다.

2.

등기부 현황:

2.

* 토지 등기부상 소유권은 한국수자원공사에서 주식회사더오션으로 이전되었으며, 이후 우리자산신탁주식회사로 신탁된 내역이 있습니다.

2.

* 집합건물 등기부상 소유권은 주식회사더오션에서 이계문에게 이전되었습니다.

2.

* 을구(저당권 등)에는 장암농업협동조합의 근저당(2023.03.23. 접수, 말소기준권리)과 주식회사썬셋의 근저당이 설정되어 있었으나, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

2.

* 채권자인 장암농업협동조합의 임의경매 개시결정(2025.12.22. 접수) 등기가 말소될 예정입니다.

2.

* 말소기준권리(2023.03.23. 접수 장암농업협동조합 근저당)보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으며, 매각으로 인해 말소되는 권리 외 인수할 권리는 없습니다.

2.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로, 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

본건이 위치한 시화MTV(Multi-Techno Valley) 지역은 시화호 변을 따라 조성된 복합개발 지구로, 관광, 레저, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.

주요 상업 시설로는 웨이브파크, 호텔, 오피스텔 등이 밀집해 있어 방문객 및 지역 거주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

2.

본건은 제2종 근린생활시설로, 현재 302호는 사무실로 이용 중이며, 303호 외벽에는 음식점 간판이 있으나 폐업 상태로 확인되었습니다.

2.

관광객 및 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 높은 지역으로, 향후 지역 개발 및 활성화에 따라 상권 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

2.

주변 편의시설: 대형 물놀이시설인 웨이브파크, 다수의 호텔 및 상업시설이 인접해 있어 이용이 편리합니다.

2.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

2.

건물 자체 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

대지권 관련 별도등기: 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로, 해당 내용에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

2.

제시외 건물(베란다): 20.20㎡의 베란다가 제시외 건물로 존재하며, 감정평가에 포함되었으나 일괄 매각 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

2.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 결과 및 현황이 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 관련 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대차 계약 및 보증금, 차임 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.

공부와의 차이: 기존 소재지번에서 확정지번으로 변경되었으며, 제시외 건물(베란다)이 존재하는 점 등 공부상 내용과 현황 간 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 시화호 변의 관광 및 상업 중심지에 위치한 근린생활시설로서, 주변 개발 호재와 연계 시 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

2.

그러나 대지권 관련 별도등기, 제시외 건물, 임대 관계 미상 등의 권리 및 현황 상의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현황 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

시화 MTV 지역의 관광 및 레저 활성화에 따른 수혜 기대.

2.

웨이브파크 등 주변 주요 시설과의 시너지 효과.

2.

토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 관리 및 활용 가능.

2.

인수할 임대차 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음 (임차인 없을 경우).

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 602,020,000원입니다.

2.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(대지권 별도등기, 제시외 건물, 임대 관계 미상 등)와 시화 MTV 지역의 장기적인 발전 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

2.

인수할 보증금은 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 비용은 발생하지 않습니다.

2.

따라서, 물건의 구체적인 현황 및 권리관계를 충분히 파악한 후, 리스크 프리미엄을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.