나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1937 [4] 서울특별시 서대문구 연희동 107-11 오션빌16비 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연번(1~4)는 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서울서연중학교" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건 연번(1~4)까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건 연번(1~4)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호외 3개호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1~4)는 "다세대주택"으로 각각 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

연번(1~4) 동일 : 기본 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

연희동 107-21번지 : 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임. 연희동 107-11번지 : 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연희동 107-21번지 : 본건은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음. 연희동 107-11번지 : 본건은 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 107-21번지 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2023-12-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리 구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 연희동 107-11번지 : 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2023-12-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수 질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관 관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역( 2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 107-11번지 오션빌16비 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경1937 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 448,000,000원입니다. 토지 면적은 36.29㎡(약 10.98평)이며, 건물 면적은 60.78㎡(약 18.40평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 107-11번지(신주소: 서울특별시 서대문구 증가로 37-1)에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층 401호입니다. 건물의 주요 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 사용승인일은 2010년 9월 6일입니다.

2. 입지조건

본건은 서울 서연중학교 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간), 이는 매수 시 별도의 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다. 말소기준권리는 2023년 9월 26일에 접수된 신한은행의 근저당권(을5)이며, 채권 최고액은 29,760,000원입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 2025년 11월 5일에 접수된 유아이제사십일차유동화전문유한회사 명의의 임의경매 개시결정(갑9) 역시 말소 대상입니다.

등기부상 명시된 채권 총액은 29,760,000원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 특별히 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 정인수 씨가 있으며, 보증금 350,000,000원, 차임 0원에 2025년 10월 21일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 12월 1일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본건 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서대문구 연희동은 주거지역으로서 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 전반적으로 양호하며, 혐오시설은 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과 확인되지 않았습니다. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

가까운 교육시설로는 서울서연중학교가 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 위치한 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다. 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 취급이 필요할 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특히 외국인 등이 매수할 경우 거래 시 허가 절차가 수반될 수 있습니다. 이는 거래 과정의 복잡성을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다만, 현재 등재된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 근린생활시설과의 접근성이 좋습니다. 교통 환경 역시 양호한 편입니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법적인 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 토지거래허가구역으로 지정된 점은 매수 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서대문구라는 입지적 장점과 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다.

* 건물 내부에 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 448,000,000원이며, 본건의 면적(60.78㎡)과 층수(4층)를 고려하여 주변 시세를 분석하였습니다. 최근 매매 사례를 보면, 52.83㎡ 면적의 2층 주택이 50,000만원(약 946만원/㎡)에 거래되었고, 57.58㎡ 면적의 5층 주택이 35,500만원(약 617만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 4억 4800만원(약 737만원/㎡)으로, 최근 거래 사례와 비교 시 가격 형성 요인이 다를 수 있습니다.

유동화 물건이며 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 최근 매매 사례들의 편차를 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 약 403,200,000원 ~ 425,600,000원 (4억 320만원 ~ 4억 2560만원)

최종 입찰가는 본인의 투자 판단과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.