나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5887 [6] 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리소재 선암마을 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

기호 1, 5, 6 토지는 본건까지 차량진입이 가능하며, 기호 2 ~ 4 토지는 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지로 대중교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 지목 전인 토지로 현황 대부분 묵전 상태입니다. 기호 2 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 자연림 상태입니다. 기호 3 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 대부분 개간지 및 일부 자연림 상태입니다. 기호 4 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 대부분 개간지 및 일부 자연림 상태입니다. 기호 5, 6 : 사다리형의 지목 대지인 토지로 현황 단독주택의 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호 1, 5, 6 토지는 전체적으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로(본건 토지의 접면도로 부분은 사유지 임)에 접하고, 기호 2 ~ 4 토지는 지적도상 맹지로 인접토지를 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 6 토지 공히 자연녹지지역에 속하며, 기호 1 토지는 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 토지의 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7, 8 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 등, 내 벽 : 타일붙임 및 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

기호 7, 8 공히 단독주택으로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 태양광 패널 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

붙임 지적 및 건물개황도(기호 ㄱ ~ ㅁ)와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 물건이 소재하여 간이한 방법에 의한 실측면적으로 사정하여 별도로 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물 기호 7,8은 토지의 지반격차로 인하여 토지의 남측 접면도로 기준으로는 2층건물, 북측 지면 기준으로는 3층건물로 보입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 설치된 태양광 패널 포함.
본건 토지의 접면도로는 사유지임.
본건 건물은 토지 지반 격차로 남측 접면도로 기준으로 2층으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-9에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

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1.2. 토지 정보

토지 면적은 총 553.00㎡ (약 167.3평)입니다. 지목은 전, 임야, 대지가 혼재되어 있으며, 현황은 단독주택 부지로 이용되고 있습니다. 본 토지는 자연녹지지역에 속합니다.

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1.3. 건물 정보

건물 면적은 180.88㎡ (약 54.7평)이며, 제시외 건물 면적은 54.40㎡ (약 16.5평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 2019년 9월 25일 사용승인을 받았습니다. 단독주택 용도로 이용 중이며, 건물 외벽은 스톤코트 마감 등, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물에는 위생, 급배수, 난방 설비 및 태양광 패널이 설치되어 있습니다. 토지 지반 격차로 인해 남측 도로 기준으로는 2층 건물로 보입니다.

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1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정평가액은 585,050,360원 (5억 8,505만 360원)입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 선암마을 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하나, 마을 외곽 지역으로 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 인근에 마을버스 정류장이 소재하고 있습니다.

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2.3. 도로 접근성

본건 토지는 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접하고 있으나, 해당 도로의 일부는 사유지이므로 도로 이용 시 주의가 필요합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 토지 등기부 현황:

* 소유권 이전 (1999.12.16) 이경옥 -> (2018.10.25 증여) 박수진

* 근저당 (2019.10.04) 온천새마을금고, 채권최고액 900,000,000원

* 가압류 (2025.02.07) 신용보증기금, 금 8,708,329원

* 임의경매 (2025.10.10) 온천새마을금고, 청구금액 665,404,190원

* 건물 등기부 현황:

* 소유권 보존 (2019.10.04) 박수진

* 근저당 (2019.10.04) 온천새마을금고, 채권최고액 900,000,000원

* 가압류 (2025.02.07) 신용보증기금, 금 8,708,329원

* 임의경매 (2025.10.10) 온천새마을금고, 청구금액 665,404,190원

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3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 4일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (채권최고액 900,000,000원)입니다.

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3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으므로, 본 경매 절차가 완료되면 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김진완)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 임차인은 전입일자가 있으나 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 권리관계 및 부담 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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4. 상권분석

본건이 소재한 기장군 장안읍 덕선리 지역은 주로 임야, 농경지, 그리고 일부 주택이 혼재된 전원 또는 시골 지역의 특성을 보입니다. 따라서 인근에 상업 시설이나 대규모 상권이 발달해 있지 않아, 상업적 용도보다는 전원생활 또는 주거 목적으로 접근하는 것이 적합해 보입니다.

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5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 가까운 마을의 편의시설 이용은 가능하나, 생활 편의를 위한 주요 시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경 속에 조용한 주거 생활이 가능하지만, 도시 지역에 비해 편의시설 및 문화 시설 접근성은 제한적입니다.

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6. 잠재적 리스크

* 토지 접면 도로의 사유지 문제: 본건 토지가 접한 도로의 일부가 사유지인 것으로 확인되어, 향후 도로 이용에 따른 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 외관상의 특징: 건물은 3층이나 지반 격차로 인해 남측 도로에서는 2층으로 보일 수 있어, 건물 활용이나 미관상 일부 고려가 필요할 수 있습니다.

* 시외곽 지역의 접근성: 대중교통 및 주요 생활 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 부합물 및 종물: 태양광 패널 등 제시외 물건이 포함되어 매각되므로, 관련 유지보수 및 관리 의무를 인수하게 될 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 부산 외곽 지역에 위치한 단독주택으로, 자연 친화적이고 조용한 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 토지 접면 도로의 사유지 문제와 건물 외관상의 특징 등은 사전에 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다. 제시외 건물 및 태양광 패널 포함 여부는 추후 활용 방안에 따라 득이 될 수도, 실이 될 수도 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 세컨드 하우스 용도로 적합.

* 신축(2019년) 건물로 비교적 양호한 상태 유지.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

* 일괄매각 대상에 태양광 패널 포함으로 추가적인 활용 가능성.

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9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 585,050,360원입니다. 주변 시세, 물건의 특징, 입지 조건, 그리고 경매 물건의 일반적인 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 4억 4천만원 ~ 4억 7천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.