나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [31] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제607호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (31)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제607호

건물명: (자료 없음, 신축 건물)

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

건물면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

감정가: 216,000,000원 (2억 1천 6백만원)

토지지분: 7.724㎡ (약 2.33평)

건물지분: 16.8104㎡ (약 5.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 2021.06.02

건축물 용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 (전체 건물 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문성초등학교" 북측 인근입니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

지하철 1호선 독산역 및 금천구청역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 정OO입니다.

등기부상 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)가 있는지 최종 확인이 필요합니다. 제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이보은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-06

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 전입일자 기준으로 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설이 복합적으로 이용되는 건물입니다.

이용상태 정보에 따르면, 일부 근린생활시설은 현재 애견카페 및 업무용으로 사용 중이며, 오피스텔 및 다세대주택 용도의 호실들이 포함되어 있습니다. 본건 607호의 정확한 현재 이용 용도는 현장 확인이 필요합니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의성: 문성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 금천구청 및 대형 상업 시설(마리오아울렛, 현대아울렛 등)이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 편의성: 지하철 1호선 독산역, 금천구청역 이용이 용이하고, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

주변 시설: 공원, 관공서, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 면적: 본건 건물 면적은 16.81㎡ (약 5.08평)으로 매우 작으나, 감정가는 2억 1천 6백만원으로 단위 면적당 감정가가 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 시장 시세와 큰 괴리를 보일 가능성이 높으며, 낙찰 후 시세차익 또는 원활한 매매에 어려움이 있을 수 있습니다.

용도 혼재: 건물 내 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어, 층간 소음, 주차 문제, 시설 관리 등에 대한 잠재적 갈등 요소가 존재할 수 있습니다.

공부상 내용과 현황 차이: 일부 호실(기호(1), (55))의 경우 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 사례가 있어, 본건 607호 역시 실제 이용 상태 및 공부상 용도 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 광로1류, 과밀억제권역 등에 속하며, 교육 환경 보호구역, 장애물 제한 구역, 대공방어 협조 구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 향후 매각 시 허가 관련 절차 및 영향을 사전에 파악해야 합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 조사 상, 물건지 인근에 직접적으로 심각한 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 가축사육제한구역, 공항시설법상 장애물 제한 구역 등의 제한 사항은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 비교적 신축(2021년 준공) 건물 내 소형 면적(16.81㎡)의 소유권입니다. 역세권(1호선 독산역, 금천구청역) 인접, 다양한 편의시설 접근성 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

그러나 제공된 시세 정보와 비교할 때, 감정가 2억 1천 6백만원은 본건의 실제 시장 가치에 비해 과도하게 높게 책정된 것으로 강하게 추정됩니다. 단위 면적당 가격이 주변 유사 물건의 거래 사례보다 현저히 높게 나타나, 시세와의 격차가 매우 큽니다.

건물 내 용도 혼재 및 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 투자 시 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 신축 이점이 있습니다.

역세권 입지: 지하철 1호선 독산역, 금천구청역 인근으로 교통이 편리하여 잠재 수요가 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 임대 수익 또는 소형 투자 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

편의시설 접근성: 생활 편의시설 및 관공서, 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2023년식, 29.87㎡ (로얄팰리스5): 32,500만원 (약 108.8만원/㎡)

- 2017년식, 53.72㎡ (더하우스비동): 44,000만원 (약 81.8만원/㎡)

- 2012년식, 21.99㎡ (엘리체): 14,000만원 (약 63.6만원/㎡)

본건 면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

감정가 기준 단위 면적당 가격: 약 12,850,000원/㎡

비교 사례 기준 단위 면적당 가격: 약 63.6만원/㎡ ~ 108.8만원/㎡

시장 시세와 감정가 간의 큰 격차를 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 상황에 비해 매우 높게 평가되었습니다. 제공된 유사 사례들의 단위 면적당 가격을 적용하면 1,500만원 ~ 2,000만원 수준의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 소형 평수의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 현재 감정가는 이를 상회하는 수준입니다.

따라서, 본건에 대한 투자는 매우 신중하게 접근해야 합니다. 철저한 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 공실 위험, 주변 시세 등을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 주변 실거래가를 고려하여 16.81㎡ 면적에 대해 100만원/㎡ 수준으로 추정 시, 약 1,681만원 ~ 2,000만원 수준을 초과하는 입찰은 합리적이지 않을 수 있습니다.

감정가의 30% ~ 50% 수준 (약 6,500만원 ~ 1억 8백만원)을 고려해 볼 수도 있으나, 이는 매우 공격적인 접근이며, 철저한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현실적으로는 감정가 대비 현저히 낮은 금액, 최소 5천만원 ~ 1억원 이하 범위에서 검토 가능성을 타진해 보는 것이 합리적인 접근이라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.