나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [23] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제7층 제706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제7층 제706호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13976 (23)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 190,000,000원입니다.

토지 면적은 6.20㎡ (약 1.88평)이며, 건물 면적은 13.49㎡ (약 4.08평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 7층에 위치하며, 2021년 6월 2일 사용승인되었습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 공동주택 및 제2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 폭 약 40m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

채권자는 정OO이며, 부동산강제경매로 본 건이 진행 중입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송영근 (송 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-03

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있어, 경매 절차에서 보증금 175,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (차임이 0원이므로 월세 부담은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

인수 보증금 합계: 175,000,000원

4. 상권분석

건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

본건이 위치한 독산동 일대는 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 용도와 현황이 다른 일부 근린생활시설(애견카페, 업무용)이 있으나, 본건(706호)은 오피스텔로 분류됩니다.

주변에 학교(문성초등학교)가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 또한 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 문성초등학교가 있으며, 교통상황은 버스정류장이 인접해 있어 양호합니다.

건물은 2021년 6월에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 기본적인 위생 설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비, 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 송영근 씨의 보증금 175,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰가는 이 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025년 8월 21일 ~ 2026년 12월 31일)을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

위치는 문성초등학교 인근으로 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 속하며, 교통 또한 편리한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

금천구 일대는 최근 재개발 및 도시 재생 사업이 활발히 추진되고 있어 장기적인 도시 발전 가능성을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

도심 접근성: 서측의 넓은 도로 및 인근 버스정류장으로 도심으로의 접근성이 좋습니다.

소형 평형: 13.49㎡ (약 4.08평)의 전용면적은 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

금천구 개발 잠재력: 금천구 동측 지역을 중심으로 활발한 재개발 및 신도시급 개발이 진행 중이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. (신안산선 신독산역, 시흥사거리역 인근 개발 등)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 주변 오피스텔 시세는 전용 20~41㎡ 기준으로 월세 1,000/44 ~ 2억 1,470/14만원, 매매가 1억 4,000만원 ~ 2억 6,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인 175,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다.

따라서, 이를 제외한 순수 투자 가치와 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 인수 보증금을 고려하여, 시세 대비 보수적인 접근으로 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

10. 주변 시설 및 특이사항

주변 시설: 본 건 인근에는 문성초등학교가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

혐오 시설: 주변 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

기타: 본건 주소지(서울특별시 금천구 독산동 967-14)는 대광인쇄사 등의 사업장이 위치한 건물로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.