나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [7] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (7)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 금천01번 버스 정류장이 건물에서 약 1분 거리에 있어 서울 지하철 1호선 독산역 및 가산디지털단지역으로의 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물의 구조

본건이 속한 건물은 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 기호 (1),(55)는 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감, 기호 (2)~(54)는 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 공동주택 및 제2종근린생활시설도 포함되어 있습니다. 본건 호실(904호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물에는 기본적인 위생설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 광로1류(폭 70m 이상), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상에게는 허가가 필요할 수 있습니다. 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지도 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024.07.19

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 120,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2024.07.19, 확정일자: 2024.06.20, 배당신고일자: 2026.02.13

대항력: 있음

비고: 한국토지주택공사(LH)는 보증금 1억 2천만원과 월세 20만원을 지급하는 임차인으로, 대항력이 있어 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 인수 보증금

제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 상기 한국토지주택공사(LH) 임차인의 대항력 존재로 인해 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 정우진 (2021.07.21)

* 강제경매: 정종록 (2025.12.24, 645,123,286원) - 말소기준권리

말소기준권리인 강제경매 개시결정등기(2025타경13976)보다 선순위 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 등기부상 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 문성초등학교 등 교육 시설이 있고, 각종 상업 시설 및 교통 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변의 일반적인 검색 결과 상, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 문성초등학교가 북측 인근에 위치하며, 도보 약 230m 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설, 상점, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 약 1분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 독산역 및 가산디지털단지역 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원) 및 한국토지주택공사(LH) (보증금 1억 2천만원, 차임 20만원)가 존재하며, 특히 LH 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 인수 위험이 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 구분건물 감정평가요약서에 따르면, 기호 (1) 및 (55)는 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 '애견카페' 및 '업무용'으로 사용 중인 점을 입찰 시 참고해야 합니다. 본건 904호의 정확한 현황 이용과 공부상 내용 일치는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 일반적인 부동산 거래 시 주의해야 할 사항이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 위치 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 한국토지주택공사(LH)의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 차이도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 건물이 현대적이고 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 학교, 대중교통, 상업시설 접근성이 뛰어나 향후 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 임차인 문제를 해결하고 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,000,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 약 4.08평(13.49㎡)의 전용면적을 가지고 있습니다. 최근 독산동 일대의 유사 면적 오피스텔의 매매가는 대략 1.5억 원에서 2.0억 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 (한국토지주택공사, 보증금 1억 2천만원)이 존재하며, 이 임차인의 보증금 인수 위험을 고려해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 실제 매입 비용에 포함될 수 있습니다.

이러한 제반 사항을 고려하여, 감정가(187,000,000원)를 기준으로 약 5~10% 이내의 가격 범위 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서, 약 1억 7,500만원 ~ 1억 9,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 임차인 관련 상세 조사를 통해 인수해야 할 보증금액을 확정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.