나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [2] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13976 (2) 강제경매 사건으로 서울남부지방법원에서 진행 중입니다.

본건은 서울특별시 금천구 독산동 967-14번지, 제9층 제909호에 위치한 오피스텔입니다.

감정평가액은 188,000,000원입니다.

토지 면적은 6.20㎡(약 1.88평)이며, 건물 면적은 13.49㎡(약 4.08평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 정OO입니다.

1.1. 건물 정보

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 공동주택, 제2종근린생활시설로도 활용 가능한 복합 건물입니다.

본건 오피스텔은 2021년 06월 02일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물에 위치합니다.

건물은 지상 9층 중 9층에 해당합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비, 냉난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.2. 토지 정보

본건 토지는 서울특별시 금천구 독산동 967-14번지로, 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.

토지는 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류(폭 70m 이상), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

인접 도로상태는 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 북측 인근에 "문성초등학교"가 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제반 주위환경 및 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 정종록의 강제경매 개시결정(갑4)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.05.27

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 149,000원

* 전입일자: 2024.05.27

* 확정일자: 2024.04.30

* 배당신고일자: 2026.02.13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 말소기준권리(갑4)보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차보증금 120,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 정우진 (2021.07.21.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2026.06.16. 접수, 120,000,000원, 인수)

* 강제경매: 정종록 (2025.12.24. 접수, 645,123,286원, 말소기준권리)

4. 상권분석

본건이 소재한 독산동은 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 밀집 지역 중 하나입니다.

인근에 문성초등학교가 위치하며, 다수의 오피스텔, 주택, 상가 건물이 혼재해 있어 유동인구가 꾸준히 있습니다.

건축물대장상 용도와 달리 실제 이용 현황(애견카페, 업무용 등)이 일부 상이한 점은 상권 분석 시 참고해야 합니다.

본건은 소형 오피스텔로 1인 가구나 소규모 사업체에서 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 인근 버스정류장 다수 소재

* 차량 진출입 용이

* 지하철역과의 연계성은 도보 거리상 다소 떨어질 수 있음

* 편의시설:

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 대형 마트, 백화점 등 주요 상업 시설은 차량 이동 필요

* 교육시설:

* 문성초등학교 도보 통학 가능

* 인근에 중학교, 고등학교 등 소재

* 기타:

* 본건 건물은 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 한국토지주택공사의 임차보증금 120,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 가장 큰 고려 사항이 됩니다.

* 미상 보증금 임차인: 김 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물대장과 현황 용도 차이: 공부상 용도와 실제 이용 현황이 일부 달라, 추후 용도 변경 또는 행정 처리에 따른 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용 면적이 13.49㎡(약 4.08평)으로 매우 작아, 투자 목적보다는 실거주 목적이나 특정 업종에 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 소형 오피스텔로, 문성초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 120,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 한국토지주택공사 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 부담해야 할 주요 위험 요소입니다. 또한, 다른 임차인의 보증금 미상 문제도 확인이 필요합니다. 이러한 권리 분석상의 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 역세권 잠재력: 향후 교통망 개선 시 가치 상승 기대 가능성이 있습니다. (현재는 도보권 역세권은 아님)

* 실수요 가능성: 소형 오피스텔로 1인 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 188,000,000원

주변 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세를 고려할 때, 현재 호가는 1억 7천만 원 ~ 2억 1천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 120,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 크므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

인수 보증금 120,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 고려해야 합니다.

보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치를 약 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 수준으로 추정합니다.

따라서, 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 예상 순수 부동산 가치와 더불어, 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 인수 보증금과 관련된 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

10. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

현재 공개된 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건 부동산(서울특별시 금천구 독산동 967-14) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 주로 주거 및 근린생활시설, 학교 등이 위치한 지역입니다. 다만, 향후 개발 계획이나 주변 지역의 변화 가능성은 별도로 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.