나이스옥션 법원경매 광주 2026타경6074 [3] 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 제1층 제102,103,104호로서, (사용승인일: 2014.06.18.) - 외벽: 스타코 및 복합판넬 마감 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 바닥: 타일 마감 등, - 창호: 전면 유리 마감 등임.

이용상태

본건은 공히 소매점으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기설비(13인승) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2026-07-14)(2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 기호 1-가 ~ 3-다는 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 현황 3개 호수(제102호, 제103호, 제104호)를 벽체구분 없이 사용중인 "튼상가"로서, ① 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획 시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정될 수 있는 점, ② 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점, ③ 형태, 규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 있는점 ④ 현황 각 호별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 있는 점 등을 고려하여 감정평가 하였으니 추후 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

본건 건물 102호, 103호, 104호 구분 벽체 없는 상태이고, 건축물대장 및 건축물현황도에 의한 복원은 용이한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경6074 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층104호

건물용도: 근린상가

사용승인일: 2014년 06월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제1층 제102,103,104호

1.3. 면적 및 토지/건물 구성

토지면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

토지지분: 26.38㎡ (약 7.98평)

건물면적: 76.41㎡ (약 23.11평)

건물지분: 76.41㎡ (약 23.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 주요 사항

감정가: 639,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 상권

본건은 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물은 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권보존 등기 후 소유권이전이 이루어졌으며, 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리: 2019년 05월 14일 접수된 우리새마을금고 및 나주동부새마을금고의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 1,843,913,045원

3.3. 인수 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 특성

본건이 위치한 빛가람동은 나주시의 주요 상업 및 업무지구로, 혁신도시 개발과 함께 상권이 활성화되고 있습니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 현재 소매점으로 이용 중이며, 건물 102호, 103호, 104호가 구분 없이 하나의 공간("튼상가")으로 사용되고 있습니다. 복원이 용이하며, 각 호별 단독 효용 가치가 있는 것으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 빛가람동 행정복지센터가 있으며, 복합혁신센터(수영장, 평생학습관, 청소년문화센터, 다목적 체육관 등) 및 생활SOC 복합센터(로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등)가 조성되어 있어 주민 편의시설이 다양하게 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 공공시설

빛가람종합병원, 연세해피라인 의원, 센트럴내과의원 등 의료시설이 인근에 위치하고 있습니다.

또한, 빛가람초등학교, 빛가람중학교 등 교육시설이 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태 (구분 없는 상가)

건물 102호, 103호, 104호가 구분 벽체 없이 사용 중인 점은 추후 명도 및 재분할 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 다만, 감정평가서상 복원이 용이한 것으로 조사되었습니다.

6.2. 임대 현황 불확실성

현재 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재하거나 임대차 조건에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 일정 기간 내에 토지 거래 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 2014년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 현재 상가로 활발히 이용 중입니다. 다만, 102호, 103호, 104호가 합쳐져 사용 중인 점과 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 하지만 이러한 부분은 복원 및 허가 절차를 통해 해결 가능하며, 향후 지역 발전 가능성과 상권 활성화를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시의 중심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 비교적 신축(2014년 준공)으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 다양한 공공 및 편의시설이 인근에 있어 생활 및 상업 활동이 편리합니다.

* 102, 103, 104호가 합쳐진 "튼상가"로, 복원 시 개별 호실 분할 또는 통합 활용 등 다양한 용도 변경 및 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 639,000,000원을 기준으로, 권리관계 및 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 향후 명도 비용 및 복원 비용, 투자 수익률 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 동향을 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.