나이스옥션 법원경매 광주 2026타경6074 [2] 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 제1층 제102,103,104호로서, (사용승인일: 2014.06.18.) - 외벽: 스타코 및 복합판넬 마감 등, - 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, - 바닥: 타일 마감 등, - 창호: 전면 유리 마감 등임.

이용상태

본건은 공히 소매점으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기설비(13인승) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2026-07-14)(2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 기호 1-가 ~ 3-다는 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 현황 3개 호수(제102호, 제103호, 제104호)를 벽체구분 없이 사용중인 "튼상가"로서, ① 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획 시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정될 수 있는 점, ② 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점, ③ 형태, 규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 있는점 ④ 현황 각 호별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 있는 점 등을 고려하여 감정평가 하였으니 추후 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

본건 건물 102호, 103호, 104호 구분 벽체 없는 상태이고, 건축물대장 및 건축물현황도에 의한 복원은 용이한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경6074 (2)

* 소재지: 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 283-3 주건축물제1동 1층103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 699,000,000원

* 토지면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

* 토지지분: 28.85㎡ (약 8.73평)

* 건물면적: 83.55㎡ (약 25.27평)

* 건물지분: 83.55㎡ (약 25.27평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영암우리새마을금고

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층

* 사용승인일: 2014.06.18.

2. 입지조건

* 위치: 전남광주통합특별시 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 도로상태: 서측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 14일 (우리새마을금고 근저당권, 나주동부새마을금고 근저당권)

* 등기부채권 총액: 1,843,913,045원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 임차인 현황은 별도 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 주의해야 함.

4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재된 상가지대임.

* 건물 이용 상태: 현재 소매점으로 이용 중이며, 건물 용도는 근린상가임.

* 상권 특징: "빛가람동 행정복지센터" 인근으로, 안정적인 배후수요 및 유동인구 확보가 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설: "빛가람동 행정복지센터"가 남동측 인근에 소재하며, 주위 근린생활시설 및 업무시설 이용이 용이함.

* 교통: 북서측 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 구조: 본건 건물 102호, 103호, 104호 구분 벽체 없이 사용 중인 상태로, 구분된 호실로 복원 시 추가 비용이 발생할 수 있음. 다만, 복원은 용이한 것으로 조사됨.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

* 등기부채권 총액: 등기부채권 총액이 높아 경매 신청 채권액 외 기타 채권 관계 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 행정복지센터 인근에 자리하여 입지 조건이 우수함.

* 2014년 사용 승인된 건물이며, 현재는 3개 호실이 벽체 구분 없이 통합되어 사용 중임.

* 복원 용이성이 조사되었으나, 복원 관련 비용 및 시간 고려 필요.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성은 주요 검토 사항임.

8. 투자 포인트

* 입지: 나주 혁신도시의 중심 상권 중 하나인 행정복지센터 인근 지역에 위치하여 잠재 수요가 높음.

* 활용성: 구분 벽체 복원 후 개별 호실 분할 또는 통합된 상가로서 다양한 업종 유치 가능.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 699,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 별도 고려 사항 없음.

* 다만, 102호, 103호, 104호의 구분 벽체 미설치 상태 및 임대 관계 미상 등의 현황을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.