나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [4] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119 (4)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제107호 (신주소: 서울특별시 강서구 양천로 620 (등촌동))

* 용도: 근린상가 (건축물 현황: 제2종근린생활시설(골프연습장), 업무시설)

* 감정가: 503,000,000원

* 토지 면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

* 건물 면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북동측으로는 노폭 약 30m, 남동측으로는 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 15일 접수된 주식회사에이아이엔피엘대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 39억 1천 2백만원으로, 다수의 근저당권 및 압류가 존재했으나 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 지상권이 존재할 수 있다는 기재 외 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입/사업일자: 2024년 11월 13일

* 확정일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 명확합니다. "대항력있는임차인"으로 표기되어 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 경매 절차상 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 배당표 확정 전까지는 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 등촌동 일대는 주거용 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

* 업종 현황: 현재 제2종 근린생활시설(골프연습장) 및 업무시설로 이용 중이며, 일부는 스크린 골프장으로 사용되고 있습니다. 이는 지역 주민들의 레저 및 편의 시설 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

* 잠재 고객: 주변 거주민 및 등촌역 이용객을 중심으로 한 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 염창초등학교가 위치하고 있어 학군 관련 접근성이 있습니다.

* 교통시설: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설 내에 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있어 거주 및 이용이 편리한 환경입니다.

* 혐오시설: 현재 지도상 주변 지역을 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 130,000,000원이 경매 배당 과정에서 전액 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. (단, 제공된 자료에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다.)

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 경매 사건이므로, 관련 채권 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 가축사육제한구역

* 건축법상 최고 높이 제한지역

* 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필수)

* 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역

* 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 및 대상 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 가능성이 있으나, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권 상가 건물로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 스크린 골프연습장으로 이용되고 있어 특정 업종에 대한 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한사항들은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 권리관계 자체는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 보이나, 임차인의 보증금 회수 여부는 최종 배당표 확정 시까지 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 인근으로 출퇴근 및 내방객 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지 및 오피스텔 거주민을 기반으로 한 고정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 다양한 업종 전환 가능성: 현재 스크린 골프연습장 외에도 다양한 근린생활시설 및 업무시설로의 활용이 가능하여 업종 전환 시 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 503,000,000원

* 인수 보증금 (제공 자료 기준): 0원

* 고려 사항:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 고려해야 합니다.

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 최적 입찰가는 개별적인 심층 시장 조사 및 수익성 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.