나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56674 [48] 부산광역시 연제구 연산동 1289-6 다사랑빌 11층1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치하는 다사랑빌 2층
201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호(2층-13층), 공동주택 19세대(10층-13층)
으로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(연산역)이 소재
하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 22.71㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2018년 11월)
외 벽: 화강석 붙임, 스톤코트 마감 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

기호(1-39,44,49,55,61)은 업무시설(오피스텔), 기호(40-43,45-48,50-54,56-60,62)은
공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
교육환경보호구역(상대정화구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경56674 (48)

물건종별: 다세대주택 (복합 용도 가능)

감정가: 81,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1289-6 다사랑빌 11층 1104호

토지면적: 3.44㎡ (약 1.04평)

토지사용: 본건 토지는 자체 지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

건물면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 11층 1104호

사용승인일자: 2018년 11월

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 권리 정보

채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

채무총액: 약 4,390,000,000원

특이사항: 공동담보

인수되는 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

건물은 1개동으로 오피스텔 43개호, 공동주택 19세대(10층-13층)로 구성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선(연산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 남부산농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었음 (2024타경56674).

채권 총액은 약 43억 9천만원에 달하며, 이는 다수의 근저당권이 설정되어 있음을 시사함.

3.2. 등기부상 권리 분석

소유권보존: 2018-11-30 (허태옥)

근저당권 (말소기준권리): 2018-11-30 (농업협동조합자산관리회사, 4,320,000,000원)

소유권이전: 2019-03-15 (김본선 외 2명)

주택임차권 (말소): 2024-08-09 (김재희, 70,000,000원, 전입 2020-08-27, 확정 2020-08-18)

임의경매개시결정: 2024-05-27 (남부산농업협동조합, 3,709,159,214원)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김재희

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-27

확정일자: 2020-08-18

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로, 보증금 70,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 11월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권임.

해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 연산동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

인근에 연제초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 배후수요가 존재함.

건물 자체는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대-도시형생활주택)이 혼재된 복합 건물임.

4.2. 시장 동향

최근 인근 지역의 다세대 주택 및 오피스텔 거래 사례를 보면, 면적과 층수에 따라 가격 편차가 있음.

2026년 7월 기준, 유사 건물의 매매가는 9천 8백만원(34.65㎡)부터 2억 6천만원(53.81㎡)까지 다양하게 형성되어 있음.

본건은 17.56㎡로 소형 면적이며, 감정가는 8천 1백만원임.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설 및 관리

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

사용승인일자가 2018년으로 비교적 신축 건물에 속함.

5.2. 편의시설 및 공공시설

* 지하철 1호선 연산역 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 교통망이 우수함.

* 연제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 건물 주 용도는 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나, 공동주택(다세대)으로도 이용되는 복합 용도임. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 제약이 될 수 있음.

* 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 시장 변동성에 따라 낙찰가의 안정성이 영향을 받을 수 있음.

* 임차인 김재희 씨는 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 물리적/시설적 리스크

* 건물 전체의 공동담보 설정으로 인해, 개별 호실의 토지 지분(3.44㎡)이 매우 작음. 이는 향후 건물 관리나 재건축 등에서 분쟁 소지가 될 수 있음.

* 건물의 주요 용도가 업무시설(오피스텔)로 분류될 경우, 공동주택으로의 활용이나 거래 시 제한이 발생할 수 있음.

6.3. 시장/가격 리스크

* 17.56㎡의 소형 면적은 특정 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 거래량이나 가격 상승 잠재력은 중대형 면적에 비해 제한적일 수 있음.

* 감정가가 8,100만원으로, 최근 유사 면적의 거래 사례를 면밀히 비교하여 적정 입찰가를 산정해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 소형 복합 건물 내 부동산임.

신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 업무시설과 공동주택이 혼재된 용도, 매우 작은 토지 지분, 높은 채무 총액 등의 잠재적 리스크를 안고 있음.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적임.

소형 면적(약 5.31평)으로 투자 목적이나 실거주 목적에 따라 평가가 달라질 수 있으며, 시장 상황과 본건의 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 1호선 연산역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 매우 좋음.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 학교, 상업시설, 편의시설이 밀집하여 생활이 편리함.

* 신축 건물: 2018년에 사용승인된 비교적 새로운 건물로, 하자 발생 가능성이 낮음.

* 소형 면적: 17.56㎡의 작은 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 수요를 공략할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 81,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가와 물건의 특성(작은 면적, 복합 용도, 공동담보 등)을 종합적으로 고려함.

유사 면적 및 지역의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 소형 면적(17.56㎡)은 평당 가격이 높게 형성될 수 있으나, 복합 용도 및 공동담보 특성을 감안해야 함.

임차인의 보증금 70,000,000원은 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않음.

본건의 입지, 건물 상태, 시장 동향 및 제반 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 90% 수준인 약 73,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

다만, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 검토 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.