나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56674 [59] 부산광역시 연제구 연산동 1289-6 다사랑빌 13층1303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북서측 인근에 위치하는 다사랑빌 2층
201호 外로서, 동 단지는 1개동 오피스텔 43개호(2층-13층), 공동주택 19세대(10층-13층)
으로 구성되어 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(연산역)이 소재
하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 2층 201호(전유면적 22.71㎡) 外로서,
(사용승인일자: 2018년 11월)
외 벽: 화강석 붙임, 스톤코트 마감 등
내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

기호(1-39,44,49,55,61)은 업무시설(오피스텔), 기호(40-43,45-48,50-54,56-60,62)은
공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m),
교육환경보호구역(상대정화구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경56674 (59)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1289-6 다사랑빌 13층1303호

용도: 다세대주택 (건물 전체로는 오피스텔 및 공동주택)

감정가: 110,000,000원

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물 전용면적: 23.72㎡ (약 7.18평)

건물 공급면적 (추정): 약 34.15㎡ (건물 총면적 2117.79㎡ / 총 62세대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역으로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 연산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평지붕의 13층 건물로, 2018년 11월에 사용승인을 받아 비교적 신축입니다.

본건은 해당 건물의 13층 1303호에 해당하며, 자체 지반은 대체로 평탄한 장방형 토지 위에 건축되어 있습니다.

건물이 접한 도로는 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 11월 30일에 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸 예정 권리로는 근저당권(을1), 주택임차권(을2, 정석원, 보증금 30,000,000원), 임의경매개시결정(갑3) 등이 있습니다.

주택임차권(을2)은 확정일자 2019년 12월 26일, 전입일자 2020년 1월 10일이나, 말소기준권리보다 후순위로 등기(2024년 8월 12일)되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서, 본 건 낙찰 시 인수되는 권리나 보증금은 없는 안전한 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 교통 및 상업 중심지 중 하나입니다.

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 활발한 지역입니다.

지하철 1호선 연산역과의 접근성이 우수하여 유동인구 확보가 용이하며, 이는 오피스텔 및 상가 등 수익형 부동산의 가치를 높이는 요인입니다.

다사랑빌은 오피스텔 43개호와 공동주택 19세대, 총 62세대로 구성되어 있어 단지 규모는 크지 않으나, 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

건물의 복합 용도(업무시설, 공동주택)는 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

도보 거리에 연제초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (단, 교육환경보호구역 내 위치)

지하철 1호선 연산역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

주거와 상업 시설이 조화롭게 발달된 지역으로, 비교적 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m)으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어, 학교 주변 관련 법규에 따른 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 '업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대-도시형생활주택)'으로 기재되어 있어, 실제 이용 상태와 공부 상의 용도 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다. (단, 전유부상으로는 1303호 다세대주택으로 명시)

공동담보 물건으로 진행되어 채권 총액이 4,350,000,000원으로 높으나, 이는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸됨을 의미하므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다.

건축물은 오피스텔과 공동주택이 혼합된 형태로, 본건은 공동주택으로 사용 중입니다.

뛰어난 교통 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이하여 주거 가치가 높습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없습니다.

다만, 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 평당 가격의 편차가 존재하여 감정평가액 대비 실제 시세 판단에 신중함이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 신축급 소형 주거용 부동산: 지하철 1호선 연산역 도보 이용 가능 거리이며, 2018년 준공된 최신 건물입니다.

안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 편리한 생활 환경과 역세권이라는 장점을 바탕으로 실거주 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 1.1억 원으로, 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 전용면적은 23.72㎡ (약 7.18평)입니다.

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 단지에서 평당 약 222만원 ~ 483만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 110,000,000원으로, 평당 약 15,320,000원 수준으로 산정되어 있어, 최근 거래 사례의 평당가와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가액이 실거래가보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

하지만, 본 건은 2018년 준공된 신축 건물이며 연산역 역세권이라는 장점을 가지고 있어, 향후 시세 상승 가능성을 고려해야 합니다.

권리분석상 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

따라서, 감정가(110,000,000원)를 기준으로 낙찰률 90% ~ 110% 범위를 고려한 99,000,000원 ~ 121,000,000원 사이의 입찰가를 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전, 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 부동산 시세 동향, 건물의 상태 등을 종합적으로 다시 한번 확인하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

본건 주변에서 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.