나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117548 [4] 충청남도 아산시 영인면 창용리 27-205 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 영인면 창용리 소재 "창용3리 마을회관" 북서측 인근에 상호연접 및 산재
하여 위치하며, 주위는 "국도주변 농촌지대 및 농경지대" 임.

교통상황

본건들까지 차량 및 농기계의 접근이 가능시(視)되며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > "사다리" 및 "부정형(不定形)"

< 지 세 > "평지" 이나, 기호7( 27-255 )은 "완경사"

< 이용상태 > "전" 및 "답"이나, 기호8은 "단독주택부지"이고, 기호7은 "초지"및 "자연림"임.

인접 도로상태

"세로(가)" 및 "세로(불)".

토지이용계획 및 제한상태

본건 8개 필지 공(共)히,

< 용도지역 > "비도시지역", "계획관리지역".

< 타법령상 제한 > "가축사육제한구역"( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

기호8 및 기호4 지상 : 조경수 ( 소나무 등 20여 주 )
--- 기호8 (단독주택부지) 과 기호4( 27-205 전 ) 사이의 지적경계선은 구별(식별)되지
않으며, 기호4는 경작지가 아니라 "조경수식재부지"( 기호8지상 단독주택의 정원 역활 )로
이용중임.

공부와의 차이

지목 "전" 및 "답" 간(間)에는 "현황"( "답" 및 "전" )과 상위점(相違點) 있으며,
기호7( 27-255 )은 지목 "답"이나, 현황은 "자연림지" 및 "초지(草地)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타( 판넬 )지붕 단층 건물로서, 사용승인일 : 2007. 07. 03

외벽 : 사이딩판넬
내벽 : 벽지도배 등
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 : 방1, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관 등의 구조임. )

설비내역

급수(給水)배수(排水)설비, 위생(衛生)설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임 "평가명세서", "건물개황도" 및 "물건현황사진"등 참조 요망.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물 및 수목(감정평가서상 ㄱ~ㅁ, a) 매각포함
-목록 4: 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경117548 (4)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 창용리 27-205

용도: 단독주택

감정가: 351,115,290원

토지면적: 1221.00㎡ (약 369.35평)

건물면적: 53.37㎡ (약 16.14평)

건물 제시외면적: 70.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 영인면 창용리 소재 "창용3리 마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 국도변 농촌지대 및 농경지대로 이루어져 있습니다.

교통: 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지는 세로(가) 및 세로(불)에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 비도시지역, 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역에 해당됩니다.

토지 형태 및 이용: 지적 형태는 사다리형 및 부정형이며, 대부분 평지이나 일부 필지는 완경사입니다. 지목은 전, 답, 단독주택부지, 초지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 현재 이용 현황과 공부상 지목 간 일부 차이가 있습니다.

기타: 조경수(소나무 등 20여 주)가 매각에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소기준권리: 2023년 4월 18일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5)

총 등기부채권액: 약 1,358,400,000원 (말소기준권리 이하 채권총액)

임차인 현황:

* 임차인: 황 (황석대)

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-09-05

* 확정일자: 2025-02-17

* 배당신고일자: 2025-02-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 가집니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 아산시 영인면 창용리는 농촌 지역으로, 주변이 농경지와 산림으로 둘러싸여 있습니다. 따라서 일반적인 도심 상권과는 거리가 멀며, 상업시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다. 기본적인 편의시설은 인근 마을 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근 편의시설: 창용3리 마을회관이 근거리에 있으며, 마트, 병원, 학교 등 기타 편의시설은 차량을 이용하여 아산시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

교통: 자가용 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

자연환경: 주변이 농경지 및 자연녹지 등으로 이루어져 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 농촌 지역 특성을 고려할 때, 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 계획관리지역의 특성상 소규모 공장이나 농업 관련 시설이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부(27-205)는 지목이 '전'으로, 경매 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 수목: 감정평가서에 포함된 제시외 건물(약 70㎡)과 수목(조경수 20여 주)은 매각에 포함되므로, 이에 대한 별도의 처리 또는 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

지목과 현황의 차이: 일부 토지의 지목과 실제 이용 현황이 상이하여, 향후 토지 이용 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 가축분뇨 관련 법규에 따른 사육 제한이 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 영인면에 위치한 단독주택과 넓은 토지로 구성되어 있으며, 전원생활 또는 농업 활동을 목적으로 하는 분들에게 적합한 물건입니다. 8개 필지로 구성된 토지는 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으며, 제시외 건물과 수목까지 일괄 매각 대상이어서 활용 가치가 높습니다. 권리 관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 이 부분에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

계획관리지역 내 토지로, 향후 건축이나 개발 행위에 대한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지, 주택, 제시외 건물 및 수목까지 포함되어 있어 활용 범위가 넓습니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

전원생활, 주말주택, 또는 농업 복합 시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 351,115,290원

시장 분석: 본 물건은 농촌 지역의 단독주택 및 다수의 토지로 구성되어 있어, 일반적인 아파트 경매 물건과는 시세 비교가 다소 복잡합니다. 최근 아산시 영인면 일대의 유사한 면적과 용도의 토지 및 단독주택 매물 시세를 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 농지취득자격증명 발급 가능성과 제시외 건물 처리 비용 등을 감안하여, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가: 본 물건의 투자 가치와 경매 시장의 일반적인 낙찰률 추이를 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 298,000,000원 ~ 368,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.