나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12575 [3] 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌마을지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1,3.5,7,9,11) : 공히 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임. -기호(13~16) : 공히 대체로 세장형의 평지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1,3) : 북측으로 노폭 약 4~5미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(5,7) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(9,11) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(13~16) : 당해 토지가 노폭 약 4미터 정도인 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). -기호(3,5,7,9,11,13~16) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350).

제시목록 외의 물건

기호(1,3,5,7,9)토지상에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(11)토지상에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일- 기호(2,4):2019.07.30, 기호(6):2019.05.18, 기호(8,10,12):2018.12.19) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 각각 2층규모의 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건은 단독주택으로서 개별적으로 급배수 및 위생설비, 난방설비, 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4,6,8,10)주택에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(12)주택에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 명칭은 외벽에 'Harvest Village' A~F동으로 표시되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서상 ㄷ) 매각포함
-목록 13~16 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 건은 천안지원 2025타경12575 (3) 사건으로 진행되는 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-2 소재 단독주택입니다.

감정평가액은 671,998,900원이며, 매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체입니다.

토지 총 면적은 908.00㎡ (약 274.7평)이며, 건물 면적은 274.80㎡ (약 83.1평)입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 성OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보, 지분매각이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㄷ) 매각 포함, 목록 13~16 지분매각이 있습니다.

총 등기부채권액은 2,199,072,015원입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 농촌 마을 지대로, 전반적인 접근성과 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형 또는 세장형의 평지로서 '단독주택부지' 및 '도로'로 이용 중입니다. (기호 13~16 토지)

인접 도로상태

북측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

* 토지 등기부 요약

* 최초 소유권 이전(김정진)은 2017년 11월 3일 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2019년 5월 30일 접수된 성남동부새마을금고의 근저당권(480,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류(중소기업은행), 압류(연수구), 임의경매(성남동부새마을금고)는 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약

* 최초 건물 소유권 보존등기는 2019년 5월 30일 김정진 명의로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 토지와 동일하게 2019년 5월 30일 접수된 성남동부새마을금고의 근저당권(480,000,000원)입니다.

* 이후 건물에 설정된 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: COLLETTJUONGKUM

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건의 경우 기재된 금액 기준으로 판단하였습니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸되므로, 인수해야 할 권리(보증금 등)는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 아산시 둔포면 신남리는 전반적으로 농촌 마을의 특성을 띠고 있으며, 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 아산테크노밸리 등 인근 산업단지의 영향으로 배후 주거 수요가 발생할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 건 인근에 둔포신남보건진료소가 위치해 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 둔포면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 배차 간격에 따라 편의도는 달라질 수 있습니다.

* 교육시설: 둔포초등학교, 둔포중학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 주거 환경: 전원생활과 같은 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 도심 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 일부 및 건물 전체가 매각 대상이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 따라서 잔여 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도로 이용 토지: 목록 13~16번지 토지가 '도로'로 이용되고 있으며, 이 부분은 지분 매각 대상입니다. 해당 토지의 이용 및 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 명시된 제시외 건물(차고 30.00㎡)이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 건물 명칭: 'Harvest Village' A~F동으로 표시되어 있어, 실제 건물 구분 및 관리에 혼동이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보물건으로, 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 수 있으나, 현재 경매 절차는 본 건에 한정되어 진행됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면에 위치한 단독주택으로, 토지 일부와 건물 전체가 매각되는 지분 매각 건입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각이라는 특수성으로 인해 잔여 지분 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물 및 도로 이용 토지 등도 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 감정평가액을 기준으로 주변 시세 및 지역 개발 가능성을 종합적으로 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 총 908.00㎡(약 274.7평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년에 사용승인된 철근콘크리트조 2층 단독주택으로, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 아산시 둔포면은 산업단지 조성 등 개발이 진행되고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 671,998,900원입니다.

주변 실거래가 자료 분석 결과, 유사한 면적과 입지의 토지 및 건물에 대한 정확한 시세 비교는 어려우나, 해당 지역의 토지 가격 및 신축 단독주택의 가치를 종합적으로 고려할 때 감정평가액 수준이 적정하다고 판단됩니다.

다만, 본 건은 지분 매각으로 진행되는 점을 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정평가액의 80% ~ 90% 수준인 약 530,000,000원 ~ 600,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 심층 분석, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.