나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12575 [6] 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌마을지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1,3.5,7,9,11) : 공히 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임. -기호(13~16) : 공히 대체로 세장형의 평지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1,3) : 북측으로 노폭 약 4~5미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(5,7) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(9,11) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(13~16) : 당해 토지가 노폭 약 4미터 정도인 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). -기호(3,5,7,9,11,13~16) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350).

제시목록 외의 물건

기호(1,3,5,7,9)토지상에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(11)토지상에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일- 기호(2,4):2019.07.30, 기호(6):2019.05.18, 기호(8,10,12):2018.12.19) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 각각 2층규모의 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건은 단독주택으로서 개별적으로 급배수 및 위생설비, 난방설비, 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4,6,8,10)주택에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(12)주택에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 명칭은 외벽에 'Harvest Village' A~F동으로 표시되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서상 ㅂ, ㅅ) 매각포함
-목록 25~28 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12575 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOO (성남동부새마을금고)

감정가: 673,438,875원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-6

용도: 단독주택

토지면적: 908.00㎡ (약 274.7평)

토지지분: 449.8759㎡ (약 136.1평)

건물면적: 274.80㎡ (약 83.1평)

건물지분: 274.8㎡ (약 83.1평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각

주요 건물 정보 (건축물대장 기준):

- 주용도: 단독주택

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

- 층수: 지하 0층, 지상 2층

- 사용승인일: 2018년 12월 19일 (일부 동 2019년 5월 18일, 2019년 7월 30일)

- 건물명: Harvest Village A~F동 (본건 JSON은 1동 정보 포함)

- 부속건물: 차고 3개동 (총 34.5㎡)

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌마을 지대. 접근성 및 주변 환경 보통.

- 교통상황: 차량 접근 가능. 인근 간선도로에 시내버스정류장 소재. 대중교통 이용 편의도 보통.

- 형태 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로 '단독주택부지'로 이용 중. (기호 1,3,5,7,9,11)

- 인접 도로상태: 북측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로에 인접. (기호 13~16은 도로로 이용 중)

- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 건축법상 도로 일부 포함.

- 제시외 물건: 토지상 차고 1동씩 소재 (기호 1,3,5,7,9), 차고 2동 소재 (기호 11). (건물 JSON 상 차고 3개동, 총 34.5㎡와 유사)

- 기타 참고사항: 임대관계 미상.

건물감정평가요항표:

- 구조: 철근콘크리트구조, 2층 단독주택.

- 이용상태: 2층 규모 단독주택으로 이용 중.

- 설비내역: 개별 급배수/위생, 난방 설비, 천장형 에어컨, 태양광 발전 시설 등.

- 부합물 및 종물: 각 주택에 차고 1동씩 소재 (기호 2,4,6,8,10), 차고 2동 소재 (기호 12). (위 토지 제시외 물건과 일치)

- 기타 참고사항: 외벽 'Harvest Village' A~F동 표시. 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 마을 지대입니다. '둔포신남보건진료소'가 인근에 있어 기본적인 공공시설 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 주요 도로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 노선 및 운행 빈도는 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

전체 토지 면적 908.00㎡ (약 274.7평) 중 매각 대상인 토지 지분은 449.8759㎡ (약 136.1평)입니다. 해당 지분은 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다. 토지는 계획관리지역으로 건축 등 개발 행위에 대한 관련 법규 적용을 받습니다.

2.4. 건물 현황

총 274.80㎡ (약 83.1평) 규모의 2층 단독주택 건물 전체가 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2018년~2019년 사이에 사용승인이 완료되었으며, 현대적인 단독주택 단지인 'Harvest Village'의 일부로 보입니다. 개별 난방, 에어컨, 태양광 시설 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 말소기준권리: 2018년 12월 28일 접수된 성남동부새마을금고 근저당 (을3, 을1)

- 말소 예정 권리:

- 김정진 소유권 이전 (갑1, 갑1)

- 성남동부새마을금고 근저당 (을3, 을1)

- 중소기업은행 가압류 (을2, 갑2)

- 연수구(인천광역시) 압류 (갑3, 갑4)

- 연수세무서장 압류 (갑3)

- 성남동부새마을금고 임의경매 (갑4, 갑5)

- 등기부채권 총액: 약 2,239,072,015원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명확한 내용 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 인수해야 할 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

아산시 둔포면 지역의 단독주택 매매 시세를 분석한 결과, 최근 거래 사례들을 종합적으로 볼 때 본건과 유사한 면적 및 조건의 단독주택은 평당 약 300만원 ~ 500만원 수준에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 이는 지역별, 개별 물건의 상태 및 입지에 따라 변동성이 있습니다. 본건의 감정가액 대비 면적을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 입찰 기회를 모색할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의 및 혐오시설

본건 소재지인 아산시 둔포면 신남리 382-6번지 주변에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등) 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 파악된 바로는 심각한 수준의 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 보건진료소가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료 시설

인근 '둔포신남보건진료소'가 있으며, 둔포면 소재 초등학교 및 중학교 등 교육 시설이 존재합니다. 다만, 도심 지역에 비해 학교 및 병원 등 편의 시설의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 자연 환경 및 기반 시설

주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공동 담보

본건은 토지 지분 매각으로 진행되므로, 타 지분 소유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한 공동 담보로 설정된 물건이므로, 담보물 전체의 경매 진행 상황에 따라 가격 변동성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 목록 25~28 지분 매각

감정평가서상 제시외 건물(차고 등)과 목록 25~28번으로 명시된 부분의 지분 매각 내용은 명확한 확인 및 주의가 요구됩니다.

6.4. 임대차 관계 미상

현재 해당 건물에 대한 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 인수해야 할 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 둔포면의 단독주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물과 넓은 토지 면적을 갖추고 있습니다. 지분 매각 및 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 소멸되지 않는 지상권 등 확인이 필요한 권리 관계가 존재한다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, 현재 감정가액을 고려할 때 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 단독주택

2018-2019년 준공된 비교적 신축급의 현대적인 단독주택으로, 직접 거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 넓은 토지 지분

총 토지 면적의 절반에 해당하는 지분을 매입하므로, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

감정평가액 대비 현재 시장 가치를 고려했을 때, 합리적인 범위 내에서의 낙찰을 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

8.4. 주변 개발 가능성

아산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 둔포면 일대의 주거 환경 개선 및 인프라 확충 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 본건의 장단점, 그리고 인수해야 할 권리 및 추가 확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 감정가: 673,438,875원

- 현재 파악된 시세 (평당 300만원~500만원 기준, 토지 136.1평, 건물 83.1평):

- 토지 예상 시세: 136.1평 * 300~500만원 = 약 408,300,000원 ~ 680,500,000원

- 건물 예상 시세: 83.1평 * 300~500만원 (건축 연식 및 상태 고려) = 약 249,300,000원 ~ 415,500,000원

- 총 예상 시세: 약 657,600,000원 ~ 1,096,000,000원

- 권리 분석 및 리스크 고려:

- 소멸되지 않는 지상권, 임대차 관계 미상, 지분 매각 등은 입찰가를 보수적으로 접근하게 하는 요인입니다.

- 인수 보증금은 0원입니다.

- 종합 고려 시 예상 입찰가:

감정가 6.73억원 대비, 현 시세의 하단부 및 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 6억 0천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 권리 분석 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.