나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12575 [4] 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌마을지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1,3.5,7,9,11) : 공히 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임. -기호(13~16) : 공히 대체로 세장형의 평지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1,3) : 북측으로 노폭 약 4~5미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(5,7) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(9,11) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(13~16) : 당해 토지가 노폭 약 4미터 정도인 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). -기호(3,5,7,9,11,13~16) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350).

제시목록 외의 물건

기호(1,3,5,7,9)토지상에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(11)토지상에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일- 기호(2,4):2019.07.30, 기호(6):2019.05.18, 기호(8,10,12):2018.12.19) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 각각 2층규모의 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건은 단독주택으로서 개별적으로 급배수 및 위생설비, 난방설비, 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4,6,8,10)주택에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(12)주택에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 명칭은 외벽에 'Harvest Village' A~F동으로 표시되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서상 ㄹ) 매각포함
-목록 17~20 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 천안지원 2025타경12575 (4) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 성OOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-3

용도: 단독주택

1.3. 물건 명세

토지 면적: 908.00㎡ (약 274.72평)

토지 지분 면적: 449.8759㎡ (약 136.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 274.80㎡ (약 83.13평)

건물 지분 면적: 274.8㎡ (약 83.13평)

건물 제시외 면적: 30.00㎡ (약 9.08평) (차고 등)

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

1.4. 감정가

총 감정가: 671,998,900원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌 마을 지대로, 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지에는 차량 접근이 가능합니다.

인근 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행 여건을 고려하면 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 초등학교로는 둔포초등학교, 신휴초등학교 등이 있으며, 본건으로부터 직선거리 약 2~3km 내외에 위치하여 차량 이용 시 통학이 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터 정도의 포장도로에 인접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 요약:

소유권 이전 (김정진): 2017-11-03

근저당 (성남동부새마을금고, 520,000,000원): 2018-12-28 (말소기준권리)

가압류 (중소기업은행, 1,719,072,015원): 2025-03-11 (말소)

압류 (연수구, 인천광역시): 2025-05-20 (말소)

임의경매 (성남동부새마을금고, 2,553,152,140원): 2025-10-28 (말소)

건물 등기부 요약:

소유권 보존 (김정진): 2018-12-28

근저당 (성남동부새마을금고, 520,000,000원): 2018-12-28 (말소기준권리)

가압류 (중소기업은행, 1,719,072,015원): 2025-03-11 (말소)

압류 (연수세무서장): 2025-04-28 (말소)

압류 (연수구, 인천광역시): 2025-05-20 (말소)

임의경매 (성남동부새마을금고, 2,553,152,140원): 2025-10-28 (말소)

등기부채권 총액: 2,239,072,015원

3.2. 임차인 현황

임차인: E (ELMORENICHOLASSANTIAGO)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-25, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

임차인: P (PREACHERSABRINA)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-25, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2018년 12월 28일 접수된 성남동부새마을금고의 근저당권입니다.

이보다 늦은 날짜의 가압류, 압류, 그리고 본건 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상에는 지상권이 등기된 내역이 없습니다. 따라서, 해당 권리가 현존하지 않거나, 존재하더라도 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

둔포면 지역은 전원적인 주거 환경을 유지하고 있으며, 아산시의 전반적인 발전 추세에 따라 일부 지역에서 부동산 가치 상승 가능성을 보입니다. 신남리 일대는 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

본건과 유사한 규모의 단독주택 부지 및 건물의 경우, 아산시 둔포면 일대에서 평당 약 300만원에서 500만원 수준으로 거래되는 사례가 있습니다.

본건의 토지 면적 908㎡ (약 274평)와 건물 면적 274.8㎡ (약 83평), 그리고 감정가 671,998,900원을 고려할 때, 토지 기준으로 환산 시 평당 약 245만원 수준으로 책정되어 있어, 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 건물 연식, 상태, 부대시설 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

생활 편의시설로는 둔포면 소재지에 마트, 병원, 약국 등이 있으며, 차량으로 이동 시 이용이 편리합니다.

인근에 둔포 신남 보건진료소가 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

가까운 초등학교로는 둔포초등학교, 신휴초등학교가 있으며, 차량으로 약 5~10분 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

전반적으로 권리 관계는 깨끗하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)'에 대한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 현황 조사상 특이사항

제시외 건물 (차고 등)이 감정평가서상 매각에 포함되어 있습니다.

임대관계는 미상으로 조사되었으나, 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 인근(충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-3)을 기준으로, 대규모 산업단지나 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전원 지역 특성상 일부 산재된 농업 시설(소규모 축사 등)의 존재 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 둔포면의 농촌 마을에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 비교적 신축에 가까운 건물을 소유할 수 있는 기회입니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 조용하고 평온하며, 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다. 다만, 농촌 지역의 특성을 고려하여 교통 및 편의시설 접근성은 도심 지역에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 274평)을 활용한 다양한 건축 또는 개발 가능성.

* 비교적 신축 (2018년 사용승인) 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 용이.

* 정리된 권리관계로 안전한 취득 가능.

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가로 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 671,998,900원입니다.

등기부상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없는 점, 건물의 상태 및 활용 가능성을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 600,000,000원에서 740,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 본건의 실제 현황, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 향후 개발 계획 등을 추가로 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.