나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12575 [2] 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌마을지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 공히 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1,3.5,7,9,11) : 공히 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임. -기호(13~16) : 공히 대체로 세장형의 평지로서, 현황 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

-기호(1,3) : 북측으로 노폭 약 4~5미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(5,7) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(9,11) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도인 포장도로에 인접하고 있음. -기호(13~16) : 당해 토지가 노폭 약 4미터 정도인 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). -기호(3,5,7,9,11,13~16) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22) (일부제한구역350).

제시목록 외의 물건

기호(1,3,5,7,9)토지상에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(11)토지상에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 (사용승인일- 기호(2,4):2019.07.30, 기호(6):2019.05.18, 기호(8,10,12):2018.12.19) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 마루, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 각각 2층규모의 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건은 단독주택으로서 개별적으로 급배수 및 위생설비, 난방설비, 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(2,4,6,8,10)주택에 개별적으로 각각 차고 1동이 소재하며, 기호(12)주택에 차고 2동이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 명칭은 외벽에 'Harvest Village' A~F동으로 표시되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서상 ㄴ) 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12575 (2)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-1

용도: 단독주택

감정가: 680,619,200원

토지면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

건물면적: 280.56㎡ (약 84.86평)

건물 제시외면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정평가서상 ㄴ) 매각포함.

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 '둔포신남보건진료소' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 형성된 농촌 마을 지대입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 토지는 대체로 사다리형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 북측 및 남측으로 노폭 약 4~5미터 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 성남동부새마을금고의 근저당(2019-08-26)입니다.

임차인 현황으로는 BROWN,PATRICK TODD가 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 2,199,072,015원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신남리 일대는 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. 직접적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기초 생활 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 물건지에서 약 441m 거리에 '세븐일레븐 아산신남로점'이 있으며, '남창초등학교'가 약 625m 거리에 위치합니다. 인근에 대형마트나 병원 등 편의시설은 도보 2km 이내에 없는 것으로 파악됩니다. 대규모 개발 호재로는 둔포 센트럴파크 도시개발사업이 추진되고 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 해당 지역은 계획관리지역으로, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 속해 있어 개발 시 관련 규제를 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건지까지 차량 접근은 원활합니다. 인근 간선도로에 버스정류장이 위치하여 시내버스 이용이 가능하나, 노선 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용의 편리성은 보통 수준으로 판단됩니다. 가까운 편의시설로는 편의점(세븐일레븐)이 도보로 이용 가능하며, 초등학교(남창초등학교)도 인접해 있습니다. 주거 환경은 농촌 마을 특유의 조용하고 한적한 분위기일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발 계획: 둔포 지역은 둔포 센트럴파크 도시개발사업, 충남경제자유구역 지정 등 대규모 개발이 예정되어 있어 미래 가치가 상승할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 변동 가능성 및 개발로 인한 주변 환경 변화를 염두해야 합니다.

* 용도 제한: 본 물건은 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄴ'로 표시된 제시외 건물(차고)이 매각에 포함되어 있어, 별도의 활용 방안이나 철거 등 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 농촌 지역 특성: 인근에 대규모 상업 및 편의시설이 부족하여 생활 편의성 측면에서는 다소 불편함이 있을 수 있으며, 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 둔포면 신남리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차인도 없어 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다. 주변은 농촌 마을 형태를 띠고 있으나, 둔포 지역의 개발 계획들을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 제시외 건물 포함, 계획관리지역 등의 특이사항을 감안하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 개발 호재: 둔포 지역의 도시개발 및 경제자유구역 지정 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 별도의 명도나 건물 철거 등의 번거로움이 줄어듭니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 농촌의 조용한 환경과 잠재적 개발 가치를 고려할 때, 실거주와 함께 장기적인 투자 목적으로도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 680,619,200원입니다. 주변 단독주택 매매 사례를 분석한 결과, 아산시 둔포면 신남리 일대의 단독주택은 토지 면적, 건물 상태, 리모델링 여부 등에 따라 3억 5천만 원에서 5억 8천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 특히 43번 국도 인근 및 산업단지 접근성이 좋은 지역의 경우 더 높은 가격대를 형성하는 경향이 있습니다.

둔포 센트럴파크 도시개발사업 등 지역 개발 계획은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 현재 본 물건의 정확한 시장 가치는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

다만, 제시된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4억 7천만 원 ~ 5억 8천만 원

(이는 최초 입찰 시 시장 상황, 참여자 수 등을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.