나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [69] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (69)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층1501호

* 건물명: 강일스퀘아

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

* 총 층수: 15층 (해당 층: 15층)

* 사용승인일: 2018-10-12

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지 지분: 4.606088666548759㎡ (약 1.39평)

* 건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.9223㎡ (약 9.05평)

* 전용 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 123,000,000원

* 채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 등기부채권 총액: 5,251,094,570원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통 상황은 양호함.

2.3. 주변 시설

* 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 부산광역시 교육청의 정보에 따르면, 괘법초등학교 인근은 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어 유해업소 입점이 제한됨.

* 주변에 유해시설이나 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-10-25 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (4,368,000,000원)임.

* 본 경매 개시결정 등기(2025-02-10, 구덕신용협동조합) 외 을구의 근저당권, 주택임차권, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준).

3.2. 임차인 현황

* 곽나현 (주택임차권 등기: 2025-03-11 말소 예정, 보증금 120,000,000원)

* 해당 임차인은 확정일자를 받았으나, 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 판단됨.

* 보증금 120,000,000원은 배당을 통해 일부 또는 전부를 회수할 수 있을 것으로 예상되나, 정확한 배당 순위 및 금액은 추가 확인이 필요함.

3.3. 권리분석 종합

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 곽나현의 경우 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 추가적인 채권 관련 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 부산광역시 사상구 괘법동은 사상역을 중심으로 교통의 요지이며, 상업 및 업무시설이 밀집한 지역임.

* 인근에 다수의 오피스텔, 상가, 근린생활시설이 위치하여 활발한 지역 상권을 형성하고 있음.

4.2. 상업시설 분포

* 주변에 각종 근린생활시설, 병원, 금융기관 등이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역 경제 활성화에 기여하는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 괘법초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함 (상대보호구역).

* 시내버스정류장, 사상역(2호선, 경전철) 등이 인접하여 대중교통 이용 편리.

* 주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 건물 내 편의시설

* 본 건물(강일스퀘아)은 철근콘크리트 구조이며, 총 15층 규모임.

* 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차타워 설비가 있어 주차 편의성도 고려됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 동일한 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행될 가능성이 있으며, 채권 총액이 높아 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기 어려움.

* 임차인 곽나현은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 채권 신고 또는 추가적인 법적 절차를 진행할 수 있음.

6.2. 개발/이용 관련 리스크

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 용도 제한 및 규제가 적용됨. (특히 비행안전구역, 높이 제한 지역은 향후 개발 시 제약 요인이 될 수 있음.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편임. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 중복사건 및 높은 채권 총액은 리스크 요인으로 고려해야 함. 임차인 곽나현은 대항력이 없으므로 배당 여부에 따라 보증금 회수가 결정될 것이나, 경매 절차상 매수인이 직접 부담해야 할 부분은 없는 것으로 보임. 오피스텔의 감정가는 1억 2,300만원으로, 면적 대비 적정 시세 파악이 중요함.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권 입지로 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승 기대 가능.

* 본 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능.

* 주변 상권 및 주거 수요가 꾸준하여 임대 수익 안정성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 물건과 유사한 면적(약 9평)의 오피스텔 시세는 주변 지역에서 1억 1,300만원 ~ 1억 5,000만원 수준으로 형성되어 있음. 특히 강일스퀘아와 인접한 '사상역포르투나더테라스'의 41Am² (약 12.4평) 타입이 1억 1,300만원 ~ 1억 2,900만원의 KB시세 범위를 보이며, '사상샬레'의 41Am² (약 12.4평) 타입은 5,300만원 ~ 5,650만원 수준의 KB시세 일반가를 보이나, 이는 면적이 조금 더 넓은 경우임. 본 건의 면적(약 9평)을 고려했을 때, 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위의 시세를 예상해 볼 수 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(123,000,000원)를 기준으로 입찰가 산정이 가능함.

* 주변 시세가 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 수준임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

* 다행히 괘법초등학교 주변은 학교환경위생정화구역으로 지정되어 유해 시설 입점이 제한됨.

* 따라서, 안정적인 수익률 확보 및 낙찰 가능성을 높이기 위해, 시세의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임.

* 현재 감정가가 123,000,000원이므로, 이를 기준으로 하되 시세 하단(1억 3,000만원) 대비 90% 수준인 약 1억 1,700만원부터, 시세 상단(1억 5,000만원) 대비 85% 수준인 약 1억 2,750만원까지 고려해 볼 수 있음.

* 본 물건은 현재 감정가(123,000,000원)가 시세 범위를 고려했을 때 비교적 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단되므로, 공격적인 입찰보다는 시세 반영 수준에서 접근하는 것이 유리할 것으로 보임. 약 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.