나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5887 [5] 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리소재 선암마을 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

기호 1, 5, 6 토지는 본건까지 차량진입이 가능하며, 기호 2 ~ 4 토지는 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지로 대중교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 지목 전인 토지로 현황 대부분 묵전 상태입니다. 기호 2 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 자연림 상태입니다. 기호 3 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 대부분 개간지 및 일부 자연림 상태입니다. 기호 4 : 부정형의 지목 임야인 토지로 현황 대부분 개간지 및 일부 자연림 상태입니다. 기호 5, 6 : 사다리형의 지목 대지인 토지로 현황 단독주택의 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호 1, 5, 6 토지는 전체적으로 약 4~5미터 내외 폭의 도로(본건 토지의 접면도로 부분은 사유지 임)에 접하고, 기호 2 ~ 4 토지는 지적도상 맹지로 인접토지를 통하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 6 토지 공히 자연녹지지역에 속하며, 기호 1 토지는 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 토지의 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7, 8 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 등, 내 벽 : 타일붙임 및 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

기호 7, 8 공히 단독주택으로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 태양광 패널 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

붙임 지적 및 건물개황도(기호 ㄱ ~ ㅁ)와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 물건이 소재하여 간이한 방법에 의한 실측면적으로 사정하여 별도로 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물 기호 7,8은 토지의 지반격차로 인하여 토지의 남측 접면도로 기준으로는 2층건물, 북측 지면 기준으로는 3층건물로 보입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상에 설치된 태양광 패널 포함.
본건 토지의 접면도로는 사유지임.
본건 건물은 토지 지반 격차로 남측 접면도로 기준으로 2층으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5887 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온천새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

용도: 단독주택

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 85-4 (신주소: 부산광역시 기장군 선암길 78-20)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

준공일: 2019년 9월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 597,097,360원

토지 면적: 568.00㎡ (약 171.82평)

건물 면적: 180.88㎡ (약 54.76평)

건물 제시외 면적: 82.70㎡ (약 25.05평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 덕선리 선암마을 동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하나 시외곽지 특성상 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

토지의 일부(5, 6번지)는 약 4~5미터 내외 폭의 도로에 접하고 있으나, 해당 도로의 일부가 사유지이므로 주의가 필요합니다. 다른 토지(1~4번지)는 지적도상 맹지이거나 인접 토지를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 모두 자연녹지지역에 속하며, 일부 토지는 농지법 적용 대상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

소유권이전: 이경옥(1999.12.16), 박정훈(2018.10.25, 증여)

근저당: 온천새마을금고(2019.10.04, 900,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 온천새마을금고(2025.10.10, 665,404,190원)

3.2. 등기부현황 (건물)

소유권보존: 박정훈(2019.10.04)

근저당: 온천새마을금고(2019.10.04, 900,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 온천새마을금고(2025.10.10, 665,404,190원)

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 온천새마을금고의 근저당(2019.10.04)보다 선순위 권리가 없으므로, 본 경매로 인해 토지 및 건물의 소유권에 관한 모든 등기부상의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 상권 특성

기장군 장안읍은 해안 및 내륙의 자연환경을 기반으로 하는 지역으로, 전원주택 및 농가주택이 다수 분포하고 있습니다. 최근 몇 년간 신축 전원주택 매물도 나타나고 있으나, 주로 외곽 지역의 개발이 주를 이룹니다. (검색 결과 2, 3, 5, 6, 8, 18, 20, 24번 참고)

4.2. 주변 매물 시세

부산 기장군 장안읍 일대의 단독주택 시세는 위치, 토지 면적, 건물 상태 등에 따라 편차가 있으나, 대체로 4억원대에서 9억원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적 및 신축 연식의 단독주택이 4억 중반에서 5억 중반대에 거래된 사례들이 확인됩니다. (검색 결과 2, 3, 5, 6, 8, 18, 20, 24번 참고)

본건의 감정가는 597,097,360원 (약 5억 9천 7백만원)으로, 주변 시세와 비교했을 때 높은 편으로 보이나, 본건의 제시외 건물 및 태양광 패널 포함 여부, 토지 활용도 등 구체적인 가치 산정은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근에 마을버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (검색 결과 4번 참고)

기장문화예절학교 등 일부 교육 및 문화 시설이 존재하나, 생활 편의를 위한 마트, 병원 등 주요 편의시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다. (검색 결과 12, 13, 16, 19번 참고)

5.2. 주변 환경

기장군 장안읍 일대에서 산업 폐기물 매립장, 소각장 건립 관련 주민 반대 이슈가 지속적으로 발생하고 있습니다. (검색 결과 7, 10, 11, 23, 25번 참고)

본 물건지의 정확한 위치에 혐오시설이 인접해 있는지 여부는 추가적인 지적도 및 지도 확인이 필요하나, 지역 내 민감한 현안이 있음을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 사유지 접면도로

본건 토지의 일부가 접한 도로가 사유지이므로, 해당 도로의 통행 및 이용에 관한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 태양광 패널

주택 외에 제시외 건물과 태양광 패널이 포함되어 매각되므로, 이들의 관리 및 유지 보수에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 지반 격차로 인한 건물 외관

토지 지반 격차로 인해 남측 도로 기준으로는 2층, 북측 지면 기준으로는 3층으로 보인다는 점은 건물의 외관 및 접근성에 대한 특정 인식을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

현재 임대 관계가 확인되지 않으므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 대한 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 정확한 경계 측량 필요

본건 토지의 정확한 경계는 측량을 통해 확인해야 하므로, 토지 이용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍의 단독주택으로, 비교적 넓은 토지와 신축 건물을 보유하고 있습니다. 공동담보물건으로 경매가 진행되었으며, 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 사유지 접면도로, 제시외 건물 포함, 주변 혐오시설 이슈 가능성 등 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 향후 시장 상황과 해당 지역의 개발 계획, 민원 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(171.82평)과 신축 건물(2019년 준공) 보유

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

* 인수 부담 권리가 없어 명확한 권리 관계

* 전원생활 또는 세컨드하우스 용도로 적합

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 597,097,360원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 4억 중반에서 5억 중반대의 단독주택 거래 사례가 다수 확인되었습니다.

따라서, 본건은 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 형성되어 있음을 감안하여, 잠재적 리스크 요인(사유지 접면도로, 혐오시설 인접 가능성 등)과 향후 명도 비용, 부대 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가, 물건의 장단점을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

즉, 약 4억 8천만원 ~ 5억 4천만원 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.