나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [50] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제406호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (50)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제406호

용도: 다세대주택 (건축물물리적 용도는 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 혼합)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

건물면적 (전용면적): 16.81㎡ (약 5.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 건물 및 토지 정보

본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 2021년 6월 2일 사용승인되었습니다.

전체 대지면적은 708.8㎡ (약 214.4평)이며, 건물 연면적은 2,684.9444㎡ (약 812.2평)입니다.

본건 호실(406호)의 전용면적은 16.81㎡ (약 5.08평)입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

해당 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 학교가 위치하여 학생 및 교직원 유동인구가 있으며, 다수의 공동주택 및 다세대주택이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

근린생활시설 용도의 건물로, 다양한 상업시설 입점 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근성 양호

* 교육시설: 문성초등학교 북측 위치

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 (구체적인 대형 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 있습니다. 인허가 관련 사항은 반드시 관련 부서에 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 남부교육청 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 일부 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)

* 공부와의 차이: 본건 건물 일부(기호 1, 55)는 공부상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황(애견카페, 업무용)이 상이하나, 이는 해당 호실에 국한된 사항으로 본건(406호, 다세대주택)과는 직접적인 관련이 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 건물에 속하여 건축물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 보통 수준으로, 대중교통 접근성 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

다만, 다양한 도시계획 규제가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

현재 감정평가액은 최근 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있어 자산 가치 유지 및 상승에 유리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 및 생활 인프라: 금천구의 지속적인 개발과 더불어 강남권과의 접근성이 우수하며, 주변 생활 인프라 개선 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

주변 시세 분석:

* 본건 건물 전용면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 최근(2026년 5월) 주변 다세대/연립주택 거래 사례:

- 886-6번지 (2017년 건축, 16.25평): 440,000,000원 (평당 약 2,707만원)

- 972-50번지 (2023년 건축, 9.03평): 325,000,000원 (평당 약 3,599만원)

- 960-11번지 (2012년 건축, 6.65평): 140,000,000원 (평당 약 2,105만원)

* 본건 건물(2021년 건축)은 신축급에 해당합니다.

* 감정가 기준 평당가: 약 4,212만원

* 최근 신축급(2023년) 거래 사례의 평당가(약 3,599만원)를 고려할 때, 본건 감정가는 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 신축 건물 프리미엄과 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 보수적으로 입찰가 산정.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 200,000,000원 (1억 9천만원 ~ 2억원)

* 최적 입찰가 제안: 195,000,000원 (1억 9천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.