나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [55] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (55)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 1,025,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 78.50㎡ (약 23.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 170.85㎡ (약 51.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

사용승인일: 2021년 06월 02일

건물 전체 연면적: 2684.94㎡

토지 총 면적: 708.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에 문성초등학교가 북측 인근에 소재하고 있습니다. 지역은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사더에이알티, 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 2021년 6월 2일 사용승인되었습니다. 집합건축물대장상 전체 건물 용도는 업무시설이며, 복합 용도(업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)로 사용 중입니다. 본건 제2층 제201호는 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 환경

주거 시설과 상업 시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 수요 기반을 갖춘 곳으로 판단됩니다.

4.3. 주요 시설

문성초등학교가 인근에 위치하며, 기타 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주변 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 초등학교 외에 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 설비내역

기본적인 위생 설비가 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 일부 호실(기호 1, 55)의 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황 애견카페 및 업무용으로 사용 중이라는 점이 감정평가서 요약에 언급되어 있습니다. 본건 제201호의 경우 오피스텔 용도로 명시되어 있어 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 입찰 시 관련 내용을 참고하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률상 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 광로1류(폭 70m 이상) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어 협조구역 (위탁고도: 해발 194m, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (2016-11-24)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21, 외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15, 아파트/2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축선 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

상기 제한사항들은 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 부서에 상세 내용을 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 넓은 면적(약 51.68평)을 보유하고 있어 희소성이 있습니다. 서울특별시 금천구 독산동이라는 입지 조건과 주변의 주거 및 상업 시설 혼재, 편리한 교통 여건 등을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 공부와의 차이점 및 다양한 도시계획상 제한사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 임차인 관련하여 대항력 있는 권리가 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상

* 약 51.68평의 넓은 전용 면적으로 희소성 높음

* 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능성

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,025,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 및 본 건의 상태, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 950,000,000원에서 1,050,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 이는 인수할 보증금이 없으며, 법원 경매의 특성상 유찰 시 감가상각을 고려한 가격입니다. 최종 입찰가 산정 시에는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.