나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [51] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제4층 제405호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13976 (51)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 216,000,000원입니다. 토지면적은 7.72㎡ (약 2.34평)이고, 건물면적은 16.81㎡ (약 5.09평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 정OO입니다. 본 건물은 2021년 6월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 총 55개호로 구성되어 있습니다. 본건 405호는 4층에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 서측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 정보 없음). 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 권리상 특별히 인수할 사항은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 문성초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

최근 주변의 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일, 2017년식 다세대주택 (전용 53.72㎡, 5층)이 44,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 2023년식 다세대주택 (전용 29.87㎡, 3층)이 32,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 2012년식 연립주택 (전용 21.99㎡, 4층)이 14,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 16.81㎡, 2021년식 건물로, 감정가는 21,600만원입니다.

유사 면적과 연식을 가진 주변 시세를 고려했을 때, 2023년식 29.87㎡ 다세대주택의 평당 단가(약 1,088만원/㎡)를 적용하면 본건 면적(16.81㎡)은 약 1억 8,270만원 수준으로 추정됩니다. 2017년식 53.72㎡ 다세대주택의 평당 단가(약 819만원/㎡)를 적용하면 약 1억 3,770만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 21,600만원은 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 문성초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 진출입이 용이하고 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육 환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 기준, 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.15 기준, 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 등 다양한 도시계획적 제한사항이 있습니다. 특히, 교육 환경보호구역, 대공방어 협조구역, 토지거래계약 허가구역의 구체적인 범위 및 규제 내용은 추가 확인이 필요합니다.

또한, 감정평가요약에 따르면 본 건물 내 일부 호수(기호 (1), (55))는 집합건축물대장상 용도와 현황 이용상태(애견카페, 업무용) 간 차이가 있으나, 이는 본건 405호(다세대주택)의 현황과는 무관한 사항입니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 소형 다세대주택입니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 환경은 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

하지만 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 다양한 토지 이용 제한사항이 존재하는 점 등은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공) 건물로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익이나 소액 투자를 고려해볼 만합니다.

* 금천구 일대의 주거 수요 및 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장가는 약 1억 4천만원에서 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 21,600만원은 이러한 시세 범위보다 높은 편이므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수할 권리나 임차 보증금이 없는 점을 고려하여, 경매 취득 시 충분한 수익률을 확보하기 위한 입찰가 산정이 중요합니다.

주변 유사 물건의 거래가액 및 본건의 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 155,000,000원(1억 5천 5백만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 28% 할인된 금액이며, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 반영하고 입찰 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.