나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [20] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제7층 제709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (20)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제7층 제709호

신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482 (독산동)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내

사용승인일: 2021년 06월 02일

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 일반음식점 또는 업무용으로 사용 가능)

1.3. 면적

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

토지지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

1.4. 매각대상 및 감정가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 정종록의 강제경매개시결정(채권액 645,123,286원)입니다.

소유권보존(2021.07.21) 외 기타 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인에게 인수될 수 있는 보증금이 있습니다.

* 임차인: 손

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-24

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요한 경우입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

차임: 300,000원

전입일자: 2021-11-24

확정일자: 2021-10-28

배당신고일자: 2026-02-13

대항력: 있음

등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으며, 보증금 120,000,000원이 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 물건명세서상 권리인수 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인(임대차보증금 120,000,000원, 전입일 2021.11.24., 확정일자 2021.10.28.)이 있습니다.

임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되는 지역입니다.

오피스텔로서의 업무시설 및 근린생활시설 용도 활용이 가능하며, 주변 상권은 배후 주거 단지와 연계된 일반적인 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

"문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 기재될 수 있으나, 본건은 현재 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용 중인 것으로 현황 파악됩니다. 이는 실제 이용 및 재산세 부과 등에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지에는 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 제3종일반주거지역, 광로1류(폭 70m 이상)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역(공항시설법)

* 교육환경보호구역

* 대공방어 협조구역(수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)

* 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)

이러한 용도 및 건축 제한 사항은 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 독산동 967-14번지 인근에서 특별히 인근에 위치한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 오피스텔로, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천만원을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한사항들을 고려해야 합니다. 현황과 공부상 용도 차이도 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 역세권: 지하철역과의 구체적인 거리는 명시되지 않았으나, 버스정류장이 인근에 있어 교통 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도 가능성: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,000,000원입니다.

그러나 매수인이 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 취득 비용은 입찰가 + 120,000,000원이 됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 오피스텔의 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

또한, 인수되는 임차보증금으로 인한 총 부담액을 고려하여, 낙찰 후에도 시세 대비 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

시세 분석 결과, 본건의 실질적인 가치는 감정가에서 인수되는 보증금을 차감한 금액과 유사한 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 이를 기준으로 주변 시세와 비교하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.