나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [14] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (14)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제806호 (도로명 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 기타 용도로는 공동주택, 제2종근린생활시설이 기재되어 있습니다.)

건축물 정보:

- 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물

- 사용승인일: 2021년 06월 02일

- 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 8층 806호

- 건물면적(전유면적): 13.49㎡ (약 4.08평)

- 건물면적(공용면적 포함 추정): 36개 호실이 있는 집합건물로, 총 연면적은 2,684.94㎡ (약 812.11평)입니다.

- 대지면적(총 대지): 708.8㎡ (약 214.44평)

- 건폐율: 39.39%

- 용적률: 249.8%

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 190,000,000원

토지면적(본건 지분): 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적(본건 지분/전유면적): 13.4858㎡ (약 4.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문성초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도보 약 15-20분 거리에 2호선 구로디지털단지역이 위치해 있어 역세권 접근성도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권보존: 정우진 (2021-07-21)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (임대차보증금 130,000,000원, 2024-05-20 전입, 2024-04-18 확정일자, 2026-06-16 등기 접수) - 말소 예정 없는 인수 권리입니다.

- 강제경매: 정종록 (채권액 645,123,286원, 2025-12-24 접수) - 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 박 (개명 전 박혜원)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-20

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

- 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 130,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2024-05-20

확정일자: 2024-04-18

배당신고일자: 2026-02-13

대항력: 있음

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(2025-12-24, 정종록 강제경매)보다 선순위인 한국토지주택공사의 주택임차권(2024-05-20 전입)은 매수인에게 인수됩니다. 박 임차인 또한 대항력이 있으므로, 권리분석 시 인수되는 보증금 및 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주위에는 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재합니다. 문성초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

작은 면적의 오피스텔로서 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있으며, 130,000,000원의 인수되는 임차보증금은 월세 수입을 고려할 때 중요하게 작용할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본 위생 설비, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비, 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 주변에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다. 혐오시설 관련 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사로부터 인수되는 130,000,000원의 임차보증금입니다. 해당 보증금 전액이 배당에서 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

6.2. 소형 면적 및 건물 구성

전용면적이 13.49㎡(약 4.08평)으로 매우 작아 활용도가 제한적일 수 있습니다. 또한, 건물 내 다양한 용도(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설)로 구성되어 있어 관리 주체나 이용자 간의 이해관계 충돌 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물의 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 주거 및 상업시설이 혼재된 입지조건을 갖추고 있습니다. 다만, 130,000,000원의 임차보증금 인수 부담과 작은 전용면적은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 활용 가능

* 강남 및 도심 접근성이 양호한 금천구 입지

* 잘 갖춰진 주변 편의시설 및 교통 인프라

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 190,000,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 형성되어 있으며, 인수되는 임차보증금 130,000,000원을 고려할 때, 실질적인 매수인의 투자 비용은 입찰가 외에 추가로 발생합니다.

따라서, 해당 물건의 잠재적 리스크와 인수되는 보증금을 감안하여, 본 건의 입찰가는 감정가 및 시세보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이때, 인수되는 130,000,000원의 임차보증금에 대한 회수 가능성을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.