나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [34] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (34)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제604호

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건축년도: 2021년 06월 02일 (사용승인일)

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 9층 건물

* 전유 부분: 6층 제604호

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 이용 현황

* 건물 주용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설

* 본건 호실(604호)은 다세대주택 구역에 포함될 가능성이 높음.

* 본건 토지 이용 상태: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지 이용 중

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 214,000,000원

* 토지면적 (지분): 7.72㎡ (약 2.34평)

* 건물면적 (전용): 16.81㎡ (약 5.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근

* 주변: 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역. 제반 주위환경은 보통 수준.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기 (2021-07-21)

* 하나은행 근저당 (2021-07-21) 126,000,000원

* 황정욱 주택임차권 (2026-02-13) 10,000,000원

* 정종록 강제경매 (2025-12-24) 645,123,286원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (을1, 2021-07-21 접수)

* 낙찰로 인해 아래 권리는 모두 말소될 예정임:

* 하나은행 근저당 (을1)

* 황정욱 주택임차권 (을2)

* 정종록 강제경매 (갑2)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 황정욱

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 690,000원

* 전입일자 (사업일자): 2025-02-03

* 확정일자: 2025-02-03

* 배당신고일자: 2026-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됨.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 물건명세서 상 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음 - 등기부상 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건 소재지는 "문성초등학교" 북측 인근으로, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 인근에 다양한 상업시설이 위치하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 건물 내 주요 업종

* 건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 공동주택 및 제2종근린생활시설이 포함됨.

* 감정평가요약 상 기호(1) 애견카페, 기호(2)~(28) 오피스텔, 기호(29)~(54) 다세대주택, 기호(55) 업무용으로 이용 중. (본건 604호는 다세대주택 구역에 속할 가능성)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 문성초등학교 인근.

* 교통시설: 버스정류장 인근.

* 기타: 근린생활시설 다수.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. 주거 및 상업 시설 밀집 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 권리적 리스크

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 현황에 지상권 등기는 확인되지 않음. (현장 확인 또는 등기부 추가 확인 필요)

* 일부 호실의 공부상 용도와 현황 불일치 (본건 604호와 직접 관련 없을 수 있으나 건물 전체 관리 이슈 가능성).

6.2. 건물 및 토지 관련 리스크

* 건물이 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 이용자 간의 상이한 이해관계로 인한 불편이나 분쟁 발생 가능성.

* 토지이용계획 상 다양한 제한사항 존재 (예: 토지거래계약에 관한 허가구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등).

7. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2021년 준공의 신축 복합 건물 내 6층 604호입니다.

* 소액의 보증금을 가진 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 부담은 없으며 배당을 통해 정리될 것으로 보입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 소멸됩니다.

* 주변 환경 및 교통은 보통 수준이며, 신축 건물이라는 점에서 관리 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

* 다만, 건물 내 복합 용도 및 물건명세서상의 지상권 미소멸 가능성은 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 건물의 즉각적인 유지보수 부담이 적음.

* 완벽한 권리 분석: 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 없음.

* 명도 용이성: 대항력 없는 소액 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 지역 발전 가능성: 금천구 독산동 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 214,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과 (2026년 5월 거래 기준), 본건과 유사한 조건(2023년식, 29.87㎡, 3.25억)의 경우 약 10,873,786원/㎡의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건 건물 면적 16.81㎡에 이를 적용 시, 약 182,766,000원의 시세가 산출됩니다.

* 감정가 214,000,000원 대비 신축 건물임을 감안하더라도, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80%~90% 수준인 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.