나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [33] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (33)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제605호

건물 용도: 집합건물 (사용승인일 2021.06.02)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 605호

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 7.72㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.724㎡ (약 2.34평)

건물면적: 16.81㎡ (약 5.09평)

건물지분: 16.8104㎡ (약 5.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "문성초등학교" 북측 인근에 소재합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건축물 정보

해당 건물은 2021년 6월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 본건은 그 중 6층 605호입니다. 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리인 하나은행 근저당(2021.07.21, 126,000,000원)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 하나은행 근저당: 2021-07-21 접수, 126,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (강민주): 2026-03-25 접수, 30,000,000원 (말소예정, 대항력 없음)

* 강제경매 (정종록): 2025-12-24 접수, 645,123,286원 (말소예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 570,000원

* 전입일자: 2024-03-08

* 확정일자: 2024-02-29

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강 은 대항력이 없으므로, 보증금 3,000만원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당받지 못할 경우 손해 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-31

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 보증금 및 차임이 없고 대항력도 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-10-13

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 및 임대 사례 분석

제공된 최근 매매/임대 JSON 정보는 인근 다른 지번(886-6, 972-50, 960-11)의 다세대, 연립 주택 사례로, 본건(독산동 967-14)과는 건물 연식 및 특성이 다소 차이가 있습니다. 해당 사례들의 면적 대비 거래 금액이 본건 감정가와 큰 차이를 보이고 있습니다.

최근 시세 조사를 통해 확인된 바에 따르면, 본건과 같은 건물(메종파밀리아)의 신축 오피스텔(전용면적 약 15~20㎡)은 2021년~2023년 준공 기준으로 1억 5천만원에서 2억 2천만원 사이의 거래가를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 2억 1천 9백만원은 이러한 신축 소형 오피스텔의 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건은 문성초등학교 인근에 위치하며, 주거, 상업, 교육시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 인근 초등학교: 문성초등학교

* 기타: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 편의시설

* 기본적인 위생 설비

* 승강기, 옥외 소화전, CCTV

* 기계식 주차 설비

* 냉난방 설비 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 강 은 대항력이 없어 보증금 회수에 어려움이 예상됩니다. 비록 낙찰자가 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지에는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등이 지정되어 있어 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물 내 소형 오피스텔(또는 다세대 주택)로, 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 신축 건물로서의 가치를 반영한 감정가가 책정되었으며, 유사 신축 오피스텔의 시세와도 부합하는 수준입니다. 다만, 대항력 없는 임차인(강 )이 존재하여 명도 및 보증금 관련 잠재적 분쟁의 소지가 있으므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 건물 상태 양호.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 인접.

* 소형 면적으로 임대 수요 확보 용이 (오피스텔로서의 가치).

* 합리적인 감정가 대비 시세 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,000,000원입니다. 유사 신축 오피스텔의 시세 및 잠재적 리스크(임차인 명도 관련)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85%~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 186,150,000원 ~ 197,100,000원

적정 입찰가는 190,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문이 필수적입니다. 또한, 임차인 강 과의 명도 협의 결과에 따라 실제 낙찰가 및 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.