나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [22] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14, 제7층 제707호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

토지 면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물 면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물 지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

전용 면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건축물대장상 건물 전체 연면적: 2684.94㎡ (약 812.21평)

건축물대장상 대지 면적: 708.8㎡ (약 214.44평)

1.3. 건물 정보

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 7층 707호

사용승인일: 2021년 6월 2일 (신축 5년차)

건물 주요 용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 (본건 707호는 오피스텔로 이용)

구조: 철근콘크리트

설비: 기본적인 위생 설비, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비, 냉난방 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임. 본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로1류(폭 70m 이상), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육 환경 보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2025년 12월 24일자 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (채권자: 정종록, 채권액: 645,123,286원)

등기부상 주요 권리:

* 소유권보존: 2021년 7월 21일 (권리자: 정우진)

* 주택임차권: 2026년 6월 5일 (권리자: 한국토지주택공사, 임차금액: 120,000,000원) - 인수

* 강제경매: 2025년 12월 24일 (권리자: 정종록, 채권액: 645,123,286원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 인수 부담이 없는지 주의 깊게 살펴야 함.

* 임차인 2: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자: 2024년 5월 16일

* 확정일자: 2024년 4월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 5번 순위의 주택임차권으로, 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'으로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 인수되는 권리

한국토지주택공사(LH)의 임차보증금 120,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 인수될 가능성이 높음. 따라서 실제 낙찰가가 아닌, 인수 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려해야 함.

4. 상권분석

4.1. 본건 건물 용도 및 주변 상업 시설

건물 전체는 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등으로 복합 구성되어 있으며, 본건 707호는 오피스텔로 이용 중임. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 근린 상업 기능이 공존하는 지역임.

4.2. 상권 특성

본건 오피스텔은 전용면적 4.08평(13.49㎡)으로 매우 협소하여 1인 가구나 소규모 사업체 등에 적합할 것으로 판단됨. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

"문성초등학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사(LH)의 임차보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점임. 이는 예상 투자금액 외 추가적인 자금 부담으로 작용하며, 배당 절차에 따라 잔액 인수 가능성이 있음. 또한, 김 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

6.2. 물건 자체 리스크

본건 오피스텔의 전용면적 4.08평(13.49㎡)은 매우 협소하여 활용도 및 임대 수익률에 제약이 있을 수 있음. 또한, 건물의 내부 하자 발생 여부에 대한 현장 확인이 반드시 필요함.

6.3. 외부 요인 리스크

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 교육 환경 보호구역, 대공방어 협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 재건축/증축 시 제약이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로 건물 자체의 상태는 양호하나, 120,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 특징인 물건임. 협소한 면적 대비 높은 감정가와 인수되는 보증금을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨. 주변 시세 및 예상 임대수익률 분석을 통해 인수되는 보증금을 제외한 실투자금액 대비 수익성을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 자체의 노후화에 대한 부담이 적음.

* 인근 교통: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 복합 상권: 주거, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

인수되는 임차보증금: 120,000,000원 (한국토지주택공사)

총 예상 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정함. 본건의 전용면적(4.08평)이 매우 작고, 120,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 투자 비용이 감정가 수준(190,000,000원)을 넘어서면 수익성 확보가 어려울 수 있음.

시세 분석 결과, 유사 면적의 소형 오피스텔 매매가 및 임대 수익률을 고려했을 때, 인수되는 보증금을 제외한 본건 부동산 자체의 가치는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 판단됨. 따라서, 총 투자 비용이 190,000,000원을 초과하지 않는 범위 내에서 접근하는 것이 안전함.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

상기 예상 입찰가는 시세 및 권리 분석을 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 추가적인 권리 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 특히, 김 임차인 관련 인수 여부 및 금액을 반드시 확인 후 입찰에 참여하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.