나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [32] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제606호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (32)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제6층 제606호

* 용도: 다세대주택 (일반)

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 7.72㎡ (약 2.33평)

* 건물면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 건물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물

* 준공일자: 2021년 06월 02일

* 건축물 현황상 주용도: 업무시설 (기타 용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)

* 해당 호수: 6층 606호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건은 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물은 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 문성초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 상업시설: 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 부동산강제경매 사건의 말소기준권리는 (정OO) 채권자의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용으로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자: 2026년 01월 05일

* 배당신고일자: 2026년 03월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

주변 지역은 주거와 상업 기능이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 건물 업종 특성

본 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등 복합 용도로 이용되고 있습니다. 해당 물건(606호)은 다세대주택 용도로 등록되어 있으나, 공부상 용도와 현황상 용도(애견카페, 업무용)에 차이가 있어 입찰 시 참고가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

문성초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 주거환경

신축 건물(2021년 준공)로 주거 쾌적성이 높으며, 주변이 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자 및 특이사항

* 건물(기호 1, 55)의 공부상 용도(일반음식점)와 현황상 용도(애견카페, 업무용) 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 인허가 과정이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상에 한하며, 본건 자체의 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 법적 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 광로1류 (폭 70m 이상) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역

* 교육 환경보호구역

* 대공방어 협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

* 건축선 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

6.3. 기타 리스크

* 건물 면적이 16.81㎡ (약 5.08평)으로 매우 작아 1인 가구나 소형 투자 목적으로 적합하나, 일반적인 주거 용도와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 건물 내의 소형 다세대주택으로, 입지가 양호하고 주거 및 교통 편의성이 우수합니다. 비록 공부상 용도와 현황상 용도 간 차이가 있고 다양한 법적 제한사항이 존재하나, 이는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 충분히 관리 가능합니다. 건물 자체의 신축성 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰을 통해 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 뛰어난 주거 쾌적성 확보.

* 역세권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수.

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소액 투자 목적에 적합.

* 주변 시세 대비 합리적인 낙찰 시 시세차익 및 임대수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 29.87㎡ 면적의 다세대주택이 32,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건 면적(16.81㎡)에 적용 시 약 18,200만원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 그러나 본건은 감정가가 216,000,000원으로 책정되어 있으며, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 본 감정가를 기준으로 낙찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이를 목표로 하는 것이 적정하다고 판단됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.