나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [3] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (3)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제908호 (도로명 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482, 9층 908호)

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

토지 지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물 지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본건 서측으로는 폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역, 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등으로 지정되어 있어 향후 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 정종록 채권자의 강제경매 개시 결정 (갑4)입니다.

등기부등본 요약 시, 소유권 보존은 정우진 (2021.07.21.)이며, 을구에는 이기성 씨의 주택임차권 (보증금 100,000,000원, 전입 2024.01.15., 확정 2023.12.18.)이 등기되어 있으며, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 임차인 이기성 씨가 있으며, 보증금 100,000,000원은 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건물이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

인근의 문성초등학교 및 다수의 주거 시설은 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

본 건물 내에는 오피스텔 외에 근린생활시설, 다세대주택 등이 복합적으로 이용되고 있어, 해당 물건(908호 오피스텔)의 직접적인 상권 영향은 주변 오피스텔 및 상가들의 업종 구성에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

문성초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받는 편입니다.

지도 서비스 등을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 이기성 씨는 1억원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있어, 해당 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

집합건축물대장과의 현황 차이: 본 건물 일부 호실(기호 1, 55)은 집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 현황(애견카페, 업무용)이 다르다는 점은, 본건 908호의 경우에도 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 건축 관련 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 광로1류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

주차 시설: 기계식 주차 설비가 구비되어 있으나, 오피스텔 이용자 및 방문객 증가 시 주차 공간 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 2021년 신축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 개발 현황과 교통 편의성은 양호하나, 1억원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

전용면적이 약 4.08평으로 협소하나, 감정가는 1억 8천 8백만원으로 책정되었습니다.

다양한 토지 이용 제한 사항과 건물 내 복합 용도 사용 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

안정적인 임대 수요: 독산동 일대 오피스텔 및 주거 시설은 꾸준한 임대 수요가 있는 지역입니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금 1억원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."는 지침에 따라, 입찰가 자체는 인수 보증금을 고려하여 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 188,000,000원

인수 보증금: 100,000,000원

건물 전용 면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물 평당 감정가: 약 46,078,431원/평

입찰가 산정:

본 물건의 매력은 상대적으로 낮은 인수 보증금(1억원)과 신축 건물이라는 점입니다.

다만, 작은 면적(약 4평) 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있습니다.

인수 보증금 1억원을 고려했을 때, 매수인이 실제로 부담하게 될 총액은 입찰가 + (1억원 - 임차인 배당액)이 됩니다.

따라서, 낙찰 후 총 부담액이 시장 시세 대비 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 인수되는 임차 보증금이 큰 경우, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되는 경향이 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 고려하며, 인수 보증금 1억원을 고려한 총 부담액이 적정 수준인지 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

이 예상 입찰가는 인수 보증금 1억원을 제외한 금액이며, 최종 매수 부담액은 낙찰가에 미변제 임차 보증금을 더한 금액임을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.