나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [13] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울특별시남부지방법원 2025타경13976 (13)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제807호 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482)

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

190,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

* 토지 지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

* 건물 면적 (전용 면적): 13.49㎡ (약 4.08평)

* 건물 지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

정OO

1.9. 특이사항, 주의사항, 특수물건정보

감정평가서 요약에 따른 주위환경, 교통, 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지 형상 및 이용 상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이 등에 대한 상세 내용은 아래 섹션에서 확인할 수 있습니다. 별도로 기재된 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 8층 807호. 사용승인일: 2021.06.02. 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

3.2. 이용 상태

본건 건물은 총 9층으로, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 복합 이용 중임. 본건 807호는 오피스텔로 이용 중임. (주: 건물 내 기호 (1) 및 (55) 호실은 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 애견카페 및 업무용으로 사용 중임. 이는 본건 807호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체 관리 측면에서 참고할 사항임.)

3.3. 설비 내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

3.4. 건축물표제부 요약

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 주요용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 사용승인일: 2021.06.02

* 건물면적 (연면적): 2684.9444㎡ (약 812평)

* 토지면적 (대지권): 708.8㎡ (약 214.4평)

* 총 호수: 63호 (오피스텔 36호, 다세대주택 27호)

4. 권리분석

4.1. 채권자

정OO (부동산 강제 경매)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미정 (마스킹 처리: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-21

* 확정일자: 2025-04-21

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: (제시된 내용 없음)

4.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등 별도 명시된 사항 없음).

4.4. 인수 보증금 합계

0원. (임차인 김미정은 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 인수되지 않습니다.)

4.5. 권리분석 요약

본건은 채권자의 강제 경매로 진행되며, 등기부상 권리 및 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건은 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 인근에 남문시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

서측 약 40m 도로에 접하고 있으며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 개발 계획

별도의 공개된 개발 계획 정보는 없습니다. 다만, 금천구 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 서울특별시 금천구 시흥대로482 외 1필지 일대에서 석면해체·제거 공사가 진행된 이력이 있으나, 이는 공사 완료된 것으로 보입니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 확인이 필요합니다.

5.5. 상권 특성

오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합된 지역으로, 지역 내 직장인, 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

본건은 서울문성초등학교 북측 인근에 위치하고 있어, 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 남문시장 등을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 가능합니다.

6.3. 주거 환경

오피스텔, 공동주택, 다세대주택 등이 혼재된 복합 용도 지역으로, 주거 및 업무 활동에 필요한 인프라가 갖춰져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 이용 용도 불일치

본건 건물 내 다른 호실(기호 (1), (55))에서 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간 차이가 있으나, 이는 해당 호실에 대한 사항이며 본건 807호(오피스텔)의 주요 이용 용도와 직접적인 관련은 적습니다. 다만, 건물 전체의 관리 운영 측면에서 고려할 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류(폭 70m 이상), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)에 유의해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

7.3. 신축 건물

본건 건물은 2021년 6월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 가치 유지 및 관리 상태에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하며, 매각 후 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하며, 건물 전체의 복합 용도 구성으로 인한 관리 측면을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권/주요 도로 인접: 시흥대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 및 자재를 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 용이합니다.

* 주변 생활 인프라: 학교, 시장, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

현 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용 13~15㎡)의 독산동/시흥대로 인근 오피스텔의 실거래가 및 현재 매물 시세는 약 1억 7천만 원에서 2억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

감정가 1억 9천만 원은 현재 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고 건물이 비교적 신축이라는 점을 고려할 때, 시세 하한선 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 경매 상황, 경쟁률, 향후 금리 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

향후 예상되는 권리 제한 사항(토지거래계약 허가구역 등)도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

보수적 투자 관점에서, 현 시세의 하한선과 감정가를 종합적으로 고려하여 175,000,000원 을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 개인의 자금 조달 계획, 투자 성향, 경쟁 상황에 따라 조절될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울특별시남부지방법원 2025타경13976 (13)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 967-14 제8층 제807호 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482)

1.3. 용도

오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

190,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 6.20㎡ (약 1.87평)

* 토지 지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

* 건물 면적 (전용 면적): 13.49㎡ (약 4.08평)

* 건물 지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

정OO

1.9. 특이사항, 주의사항, 특수물건정보

감정평가서 요약에 따른 주위환경, 교통, 건물 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지 형상 및 이용 상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이 등에 대한 상세 내용은 아래 섹션에서 확인할 수 있습니다. 별도로 기재된 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 8층 807호. 사용승인일: 2021.06.02. 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

3.2. 이용 상태

본건 건물은 총 9층으로, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 복합 이용 중임. 본건 807호는 오피스텔로 이용 중임. (주: 건물 내 기호 (1) 및 (55) 호실은 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현황은 애견카페 및 업무용으로 사용 중임. 이는 본건 807호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체 관리 측면에서 참고할 사항임.)

3.3. 설비 내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

3.4. 건축물표제부 요약

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 482)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 주요용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 사용승인일: 2021.06.02

* 건물면적 (연면적): 2684.9444㎡ (약 812평)

* 토지면적 (대지권): 708.8㎡ (약 214.4평)

* 총 호수: 63호 (오피스텔 36호, 다세대주택 27호)

4. 권리분석

4.1. 채권자

정OO (부동산 강제 경매)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김미정 (마스킹 처리: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-21

* 확정일자: 2025-04-21

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

* 비고: (제시된 내용 없음)

4.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등 별도 명시된 사항 없음).

4.4. 인수 보증금 합계

0원. (임차인 김미정은 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 인수되지 않습니다.)

4.5. 권리분석 요약

본건은 채권자의 강제 경매로 진행되며, 등기부상 권리 및 현황 조사 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건은 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다. 인근에 남문시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

서측 약 40m 도로에 접하고 있으며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 개발 계획

별도의 공개된 개발 계획 정보는 없습니다. 다만, 금천구 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 서울특별시 금천구 시흥대로482 외 1필지 일대에서 석면해체·제거 공사가 진행된 이력이 있으나, 이는 공사 완료된 것으로 보입니다. 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 확인이 필요합니다.

5.5. 상권 특성

오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 복합된 지역으로, 지역 내 직장인, 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

본건은 서울문성초등학교 북측 인근에 위치하고 있어, 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 남문시장 등을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 가능합니다.

6.3. 주거 환경

오피스텔, 공동주택, 다세대주택 등이 혼재된 복합 용도 지역으로, 주거 및 업무 활동에 필요한 인프라가 갖춰져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 이용 용도 불일치

본건 건물 내 다른 호실(기호 (1), (55))에서 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간 차이가 있으나, 이는 해당 호실에 대한 사항이며 본건 807호(오피스텔)의 주요 이용 용도와 직접적인 관련은 적습니다. 다만, 건물 전체의 관리 운영 측면에서 고려할 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류(폭 70m 이상), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)에 유의해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

7.3. 신축 건물

본건 건물은 2021년 6월에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 가치 유지 및 관리 상태에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확하며, 매각 후 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하며, 건물 전체의 복합 용도 구성으로 인한 관리 측면을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권/주요 도로 인접: 시흥대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 및 자재를 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 용이합니다.

* 주변 생활 인프라: 학교, 시장, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

현 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용 13~15㎡)의 독산동/시흥대로 인근 오피스텔의 실거래가 및 현재 매물 시세는 약 1억 7천만 원에서 2억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

감정가 1억 9천만 원은 현재 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고 건물이 비교적 신축이라는 점을 고려할 때, 시세 하한선 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 경매 상황, 경쟁률, 향후 금리 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

향후 예상되는 권리 제한 사항(토지거래계약 허가구역 등)도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

보수적 투자 관점에서, 현 시세의 하한선과 감정가를 종합적으로 고려하여 175,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 개인의 자금 조달 계획, 투자 성향, 경쟁 상황에 따라 조절될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.