나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [5] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (5)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제906호

용도: 오피스텔

감정가: 188,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 06월 02일

총 층수: 9층

해당 층: 9층

호수: 906호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건의 서측으로는 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21. 및 2025.10.15.) 및 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13976)으로, 채권자는 정종록이며, 채권액은 645,123,286원입니다.

인수되는 권리:

매수인은 한국토지주택공사 소유의 주택임차권(보증금 130,000,000원, 전입일 2024.05.10., 확정일자 2024.04.15.)을 인수해야 합니다. 이 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(담보물권, 예고등기 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.05.10

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 갖추고 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 보증금 인수 여부에 대해 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사1

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 130,000원

* 전입일자: 2024.05.10

* 확정일자: 2024.04.15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금이 존재합니다.

인수 보증금 합계: 130,000,000원 (한국토지주택공사)

4. 상권분석

주변 이용 현황: 본건이 위치한 건물은 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 등이 복합적으로 이용되고 있는 건물입니다.

해당 호실 용도: 본건(906호)의 용도는 오피스텔입니다.

건축물대장상 용도와 현황 차이: 참고로, 건물 내 일부 호실(기호 1, 55)은 집합건축물대장상 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현재는 각각 애견카페 및 업무용으로 사용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 본건(906호)의 직접적인 사항은 아닙니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 인근 지역에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

교육시설: 본건 북측 인근에 문성초등학교가 위치해 있습니다. 다만, 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 도보로 이용 가능한 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 매수인은 한국토지주택공사로부터 130,000,000원의 임대차 보증금을 인수해야 하므로, 이는 초기 투자 비용의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

미확인 임차인 위험: 박 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

법적 제한 사항: 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래허가구역: 본건이 속한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 2021년에 사용승인이 완료되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 전용면적 약 4평대의 소형 면적입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 매수인은 한국토지주택공사로부터 1억 3천만 원의 임대차 보증금을 인수해야 합니다. 이 금액은 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치는 핵심 요소입니다.

또한, 보증금 0원으로 기재된 박 임차인의 존재는 임대차 관계의 불확실성을 야기하며, 추가적인 조사가 요구됩니다.

입지조건 및 교통은 보통 수준으로 평가되나, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 완공된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 초기 단계에서의 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 약 4평대로, 1인 가구의 주거용 또는 소규모의 사무실 용도로 활용하기에 적합합니다.

지역 개발 잠재력: 금천구 지역은 서울시 내에서도 지속적인 도시 개발 및 재건축 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,000,000원

인수 보증금 (한국토지주택공사): 130,000,000원

현 시세 분석: 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세를 분석하는 데 한계가 있습니다. 따라서, 외부 지도 서비스 및 부동산 플랫폼을 통해 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매물 실거래가, 임대료 수준 등을 추가적으로 조사하여 시세 파악을 진행하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 경우, 매수인이 한국토지주택공사의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하므로, 최종적인 매수인의 총 지출 비용은 '입찰가'와 '인수 보증금'의 합계가 됩니다. 따라서, 건물의 순수 시장 가치(감정가 또는 실거래가)를 초과하지 않도록 신중한 산정이 필요합니다.

제공된 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정할 경우, 감정가 188,000,000원에서 인수 보증금 130,000,000원을 차감한 58,000,000원 수준에서 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 이는 단순 계산에 의한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최저 매각 가격, 박 임차인의 보증금 인수 여부, 물건의 현 상태, 낙찰 후 예상되는 수리 비용, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 혐오시설 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.