나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [6] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13976 (6)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제905호

1.3. 물건 현황

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

* 토지지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

* 건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

* 건물지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO (정 )

1.4. 특이사항

* 대항력있는임차인, 선순위임차권이 존재합니다.

1.5. 건축물 정보 (JSON 기반)

* 건축물 주용도: 업무시설 (전체 건물 복합 용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 06월 02일

* 층수: 9층 중 9층

* 호수: 905호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 심다은 (심 )

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 02월 27일

* 확정일자: 2024년 02월 01일

* 배당신고일자: 2026년 01월 05일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 함)

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (주: 이는 선순위 권리 말소에 따른 것으로 보이며, 임차인 심씨의 보증금 1억 5,900만원은 매수인이 인수해야 함)

3.2. 등기부상 권리관계

* 갑1: 소유권보존 (접수일자: 2021-07-21, 권리자: 정우진)

* 을3: 주택임차권 (접수일자: 2026-01-27, 권리자: 심다은, 권리금액: 159,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2024-02-27, 확정일자: 2024-02-01)

* 갑4: 강제경매 (접수일자: 2025-12-24, 권리자: 정종록, 권리금액: 645,123,286원, 말소: 말소, 말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

임차인 심다은의 주택임차권 (보증금 159,000,000원)은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 공동주택, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

제공된 정보에 따르면 본건은 업무시설로 사용 중이나, 집합건축물대장상의 용도(일반음식점)와 현황 사용 용도(애견카페, 업무용) 사이에 차이가 있습니다. 경매 진행 시 참고가 필요합니다. (JSON 건축물 대장 상 주요 용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"문성초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 심다은의 보증금 1억 5,900만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인의 추가 부담이 됩니다.

6.2. 공부상 용도와 현황의 차이

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 기재되어 있으나, 현재 현황은 '애견카페' 및 '업무용'으로 사용 중이라는 점은 향후 건물 사용 및 관리, 명도 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 광로1류, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역 등의 규제도 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 서울 서남권의 입지적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 1억 5,900만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담과 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 본건의 매력도를 낮추는 주요 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 신중한 권리 분석과 현장 조사를 거쳐 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 4.08평의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업 운영을 위한 공간으로 활용 가치가 있습니다.

* 입지 조건: 서울 서남권 금천구에 위치하여 주요 업무지구 및 서울 시내로의 접근성이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 인수 임차인 보증금: 159,000,000원

* 총 예상 부담액: 입찰가 + 159,000,000원

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 유사 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정합니다. 특히 본건은 1억 5,900만원의 임차 보증금 인수 부담이 있어, 총 지출액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. (검색 결과에 따르면, 독산동 오피스텔의 월세는 보증금/월세 및 면적에 따라 다양하게 분포하며, 매매 실거래가에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

* 권고 입찰가: 인수되는 보증금 1억 5,900만원을 고려하여, 총 지출액이 감정가 1억 9,000만원을 크게 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. (예: 만약 입찰가를 1억원으로 산정한다면, 총 지출액은 1억원 + 1억 5,900만원 = 2억 5,900만원이 됩니다. 따라서 입찰가 산정 시 총 부담 가능한 금액을 먼저 설정하고, 이를 기준으로 희망 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.