나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13976 [8] 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

.본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 총 55개호로써, (사용승인일 : 2021.06.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 기호 (1),(55) : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등, 기호 (2)~(54) : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설, 기호(2)~(28) : 오피스텔, 기호(29)~(54) : 다세대주택 기호(55) : 근린생활시설 로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기, 옥외 소화전, CCTV, 기계식 주차설비 등 구비되어 있으며, 냉난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로1류(폭 70m 이상)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시 고시 제20 20-174호(2020.5.1.))<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 무의)임.

공부와의 차이

본건 "기호 (1)", "기호(55)"는 집합건축물대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있으나, 기준시점 현재 현황 "애견카페" 및 "업무용"으로 사용중에 있으니 경매진행 및 입찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13976 (8)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 967-14 제9층 제903호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.196㎡ (약 1.87평)

건물면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물지분: 13.4858㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2021년 06월 02일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물

- 주용도: 업무시설, 공동주택, 제2종근린생활시설

- 총 건물면적(대지면적): 약 2,684.94㎡ (약 812평) / 708.8㎡ (약 214평)

- 건폐율/용적률: 39.39% / 249.8%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

건물의 서측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13976)으로, 권리자 정종록, 채권액 645,123,286원입니다. 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김영윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 04일

대항력: 있음 (비고: 금액이 미상이라도 주의 필요)

- 임차인: 한국토지주택공사2

보증금: 120,000,000원

차임: 190,000원

전입일자: 2025년 08월 04일

확정일자: 2025년 07월 04일

배당신고일자: 2026년 02월 13일

대항력: 있음

* 인수 보증금 합계

0원 (제시된 정보에 따름)

* 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사2)이 존재하며 보증금 1억 2천만원이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 배당 여부 및 명도 관련 상황은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 일대는 주거시설과 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 분포되어 있는 지역입니다. 인근 문성초등학교 등 교육시설과 상업시설이 혼재하여, 지역 내 소비 활동 및 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 본건이 속한 건물은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물로, 소형 오피스텔/업무시설로서의 가치를 가집니다.

5. 생활정보

* 편의시설

본건 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

* 주차

건물 내 기계식 주차설비가 구비되어 있어 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(LH) 임차인은 1억 2천만원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 법적으로 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 보증금이나, 임차인의 배당 절차 및 명도 진행 상황에 따라 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공부와의 차이

감정평가서 요약에 따르면, 본건 건물 내 일부 호실(기호 (1), (55))의 실제 이용 현황(애견카페, 업무용)이 집합건축물대장상의 용도(일반음식점)와 다소 차이가 있습니다. 본건(903호)의 정확한 이용 현황과 공부와의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 의한 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)이 포함되어 있어 외국인 등 특정 대상자나 목적에 따른 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 주변에 교육시설과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부와의 차이 등 명확한 확인이 필요한 부분들이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 문성초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋아 잠재적 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 4.08평(13.49㎡)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로서의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 전용면적은 13.49㎡(약 4.08평)입니다.

현재 시세 분석 결과, 금천구 독산동 일대의 유사한 소형 오피스텔(약 4~5평)의 최근 실거래가는 평당 약 3,500만원 ~ 4,500만원 수준으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과에서 5평 기준 1억 5천만원 ~ 2억 7천만원대 시세가 확인되며, 이를 평당가로 환산 시 약 3,000만원 ~ 5,000만원 수준입니다).

이에 따라 본건의 전용면적(약 4.08평)을 기준으로 예상 시세 범위를 산정하면, 약 143,000,000원 ~ 184,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인(보증금 1억 2천만원)이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되지만, 임차인이 거주 중임을 감안해야 합니다. 명도 비용, 시간, 그리고 임차인의 배당 여부에 따른 불확실성을 고려하면, 실제 입찰가는 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가 185,000,000원을 기준으로, 임차인 관련 리스크 및 명도 가능성, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위 : 155,000,000원 ~ 170,000,000원

본 입찰가는 현재 시세와 감정가를 바탕으로 하되, 임차인과의 원만한 명도를 전제로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 점유 상태 및 명도 가능성을 재확인하신 후 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.