나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [9] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119 (9)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제118호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 843,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제1층 제118호

* 건물 면적: 51.13㎡ (약 15.47평)

* 토지 면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

* 토지 지분: 15.5025㎡ (약 4.69평)

* 이용 상태: 스크린골프 (레슨장)

* 건물 총 연면적 (참고): 39,912.14㎡

* 총 주차 대수 (참고): 313대

* 준공일: 2019년 04월 19일 (승인일 기준)

* 채권자: (OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 임대 관계: 미상

2. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상황: 본건 북동측으로 노폭 약 30m 포장도로, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분 및 채권자: 부동산임의경매이며, 채권자는 (OOOOOOOOOOO 입니다.

* 말소 기준 권리: 2025년 01월 15일 접수된 주식회사에이아이엔피엘대부의 근저당권(을1, 채권액 1,632,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: O (OHALEXHYUNWOO)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-24

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (자료상 명시)

* 등기부 요약: 집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 모두 말소되었거나 말소 예정입니다. 총 채권액은 3,912,000,000원입니다.

* 권리 분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었더라도 보증금 인수 여부에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 개요: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 복합 상권이며, 등촌역 인근으로 유동인구가 꾸준합니다.

* 잠재 고객 분석: 주변 주거 밀집 지역 주민, 오피스텔 거주자, 직장인 등을 주요 고객층으로 확보 가능하며, 스크린골프장 등 레저/스포츠 시설로서의 잠재 수요도 존재합니다.

* 주변 시설: 인근에 염창초등학교가 위치하며, 다양한 상업 및 편의 시설이 혼재되어 있습니다. 조사 결과, 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선 운행으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 주변 상업 시설에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: 염창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 대항력 있는 임차인 O 가 존재하며, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 보증금 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 인수 발생 시 입찰자의 추가 부담이 될 수 있습니다.

* 권리 관계 복잡성: 총 채권액이 39억원을 상회하며, 신탁, 근저당, 압류 등 다수의 권리가 등기 및 말소된 이력이 있어 경매 진행 과정에서의 변수 가능성을 내포합니다.

* 지역 규제: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도 및 행위 제한 사항이 존재하여 향후 물건 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌역 역세권에 위치한 복합시설 내 상가로, 현재 스크린골프연습장으로 운영 중입니다. 역세권 입지, 배후 수요, 교통 편의성 등 긍정적인 요소가 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 확인 및 복잡했던 권리 관계 분석이 최우선 과제입니다. 높은 감정가와 채권 총액, 지역 규제 등을 종합적으로 고려할 때, 리스크 관리가 매우 중요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 등촌역 인근 상권으로 풍부한 유동인구 및 접근성을 바탕으로 안정적인 영업 활동이 기대됩니다.

* 실사용 가치: 현재 운영 중인 업종 또는 타 업종 전환을 통해 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 발전 잠재력: 강서구 지역의 개발 계획 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 시설의 이점: 편리한 건물 관리 및 다양한 부대시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 감정가 843,000,000원이며, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었습니다. 대항력 있는 임차인 존재, 복잡했던 권리 관계 등을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

* 예상 범위:

* 감정가 85% 적용 시: 716,550,000원

* 감정가 95% 적용 시: 790,850,000원

* 최종 제안: 본 물건의 예상 입찰가는 약 7억 2천만원에서 7억 9천만원 사이에서 고려하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 임차인 협의, 유사 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.