나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [8] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제119호

용도: 근린상가

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제1층 제104호 외 9개호

건물 면적: 52.79㎡ (약 15.97평)

건물 지분: 52.7864㎡ (약 15.97평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

토지 지분: 16.0036㎡ (약 4.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

1.4. 매각 정보

감정가: 888,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 및 기간)으로도 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 경계로부터 직선거리 200m 이내의 지역을 말하며, 교육감 또는 교육장의 고시를 통해 지정됩니다.

2.5. 주변 시설

* 편의시설: 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 염창초등학교가 인근에 위치해 있으며, 강서교육지원청 관할 지역에 해당됩니다.

* 혐오시설: 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 주식회사에이아이엔피엘대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권에 대한 별도 개요만 명시되어 있으며, 권리관계상 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: OH

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-24

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건의 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부등본 상 소유권이전, 다수의 근저당권, 압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동 내역이 존재하나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 총 채권액은 3,912,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 업무시설 및 공동주택 용도로 사용되고 있으며, 해당 호실(119호)은 제2종근린생활시설(골프연습장) 용도로 건축물대장에 기재되어 있습니다. 현재는 벽체 구분 없이 스크린골프 레슨장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

등촌역 주변은 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다. 특히, 마곡지구의 수혜 효과와 배후 수요를 누릴 수 있는 입지입니다. 1층 상가의 경우 가시성과 접근성이 높아 임대료가 높게 형성되는 경향이 있습니다.

4.3. 이용 현황

해당 물건은 스크린골프 레슨장으로 이용되고 있으며, 내부 벽체 구분 없이 운영 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

5.2. 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 교육 시설

염창초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역 지정 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

OH 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 근저당권, 압류 등이 설정되었던 이력이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 다만, 현재 등기부상 대부분의 권리는 말소 예정입니다.

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축법상 높이 제한 지역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 교통 요지에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 등촌역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하고, 건물 자체는 비즈니스센터로 사용되는 복합시설 내 상가입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 과거 복잡했던 권리관계, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 상업시설로서의 잠재력은 있으나, 임차인 문제와 법규 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 등촌역 인근의 역세권 입지

* 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요 확보 가능

* 1층 상가로서 가시성과 접근성이 양호할 것으로 예상

9. 예상 입찰가

감정가 888,000,000원을 기준으로, 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 해당 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 명도 협상 리스크 및 기타 법적 제한 사항을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 790,000,000원에서 880,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 추가적인 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.