나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [7] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119 (7)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제112호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 골프연습장)

감정가: 550,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

토지지분: 11.2428㎡ (약 3.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

건물지분: 37.0834㎡ (약 11.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

2.3. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건내 제1층 제112호임.

외벽: 석재 외장 마감, 커튼월방식 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

창호: 새시조 등임.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 현재 스크린골프장으로 이용 중임.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-13

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

*본건의 경우, 임차인의 대항력이 있으나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 을1 (근저당권, 2025-01-15 접수)

매각으로 소멸될 권리: 을1, 을2, 을3, 갑3, 갑4, 을1-2, 갑5(임의경매개시결정), 갑6, 갑7 등 본건 등기부상의 모든 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 말소되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

3.5. 등기부채권 총액

총 채권 금액: 3,912,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 인근의 등촌역을 중심으로 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 유동인구 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주요 이용 현황

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)로 등재되어 있으며, 현재는 스크린골프장으로 이용되고 있어 특정 업종에 대한 수요가 있음을 알 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

인근 지역에 유사한 상가 및 스크린골프장 등이 존재할 수 있으며, 이에 대한 경쟁 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북서측 인근에 염창초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다. 또한, 등촌역 인근 지역에는 다양한 소매점, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 다수 소재하여 일상생활 및 상업 활동에 편리함을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 9호선 등촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성도 양호하여 차량 이용객의 접근 또한 용이합니다.

5.3. 주변 환경

주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 주야간으로 비교적 꾸준한 유동인구가 예상됩니다. (추가적인 외부 조사 결과, 주변에 대형마트, 병원, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있는 것으로 파악되었습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 낙찰 후 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 이에 대한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 39억 1천만원으로 감정가 5억 5천만원 대비 매우 높아, 경매 진행 시 채권자의 손실이 클 수 있으며 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 및 관리 문제

해당 건물이 준공된 지 상당한 시간이 경과했을 수 있으므로, 건물 상태 및 관리 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 근린상가로, 등촌역과 염창초등학교 인근에 자리하여 입지 조건 및 교통 접근성이 양호합니다. 현재 스크린골프장으로 운영 중이며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적 수요가 예상됩니다. 그러나 높은 채무 총액과 다수의 토지 이용 제한, 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구의 역세권에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 등촌역 및 염창초등학교 인근으로, 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 현재 스크린골프장으로 운영 중인 만큼, 업종 전환 또는 동일 업종으로의 재임대가 용이할 수 있습니다.

* 미래 가치 상승 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시세, 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률, 향후 개발 계획, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 감정 평가가 필수적입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.