나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [3] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3119 (3)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제106호

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 감정가

696,000,000원

1.5. 면적

* 토지 지분: 14.21㎡ (약 4.30평)

* 건물 지분: 46.88㎡ (약 14.18평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

(OOOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 건물명: 등촌 지와인 비지니스센터 복합시설

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제1층 제106호

* 용도 (건축물대장상): 제2종근린생활시설 (골프연습장)

* 이용 상태: 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분 없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임. 본건(106호)은 해당 용도로 이용 중인 것으로 추정됨.

* 준공일: 2019년 04월 19일 (사용승인일: 2023년 06월 30일)

1.10. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

* 본건 건물 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합)

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 관련)

* 건축선

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 근저당권 (주식회사 에이아이엔피엘대부, 2025-01-15 접수)

3.2. 등기부채권 총액

* 3,912,000,000원 (압류, 근저당, 근저당부채권근질권, 임의경매 등 포함)

3.3. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시적으로 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-13

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되지 않는 것으로 분석되었으나, 이는 법원의 배당 및 물건 현황에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 등촌동 일대는 주거지역(아파트, 오피스텔)과 상업지역이 혼재된 복합 상권입니다. 본 건물 자체는 업무시설 및 공동주택으로 구성되어 있으나, 본 건은 근린생활시설(골프연습장)로 이용되고 있어 지역 주민 및 인근 직장인을 대상으로 한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 다수의 아파트 단지, 오피스텔, 근린상가가 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 등촌역(9호선)과 다수의 버스 노선이 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 교육시설: 염창초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 '가축사육제한구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등의 제한사항은 장기적인 지역 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 혼합 지역

아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 어우러져 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 대중교통 접근성

등촌역(9호선)과 다수의 버스 노선이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주거 단지가 밀집해 있어 꾸준한 수요가 예상되며, 상업 시설도 함께 발달해 있어 생활의 편리성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 김 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있으며, 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점은 일반적인 경매 사례와 다를 수 있습니다. 이는 법원의 배당 순위, 임차인의 권리 행사 여부, 또는 기타 특수한 사정에 기인할 수 있으므로, 경매 진행 시 관련 서류를 상세히 검토하고 현장 조사를 통해 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 보증금 미회수 또는 명도 저항 등의 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 다수 채권 및 공동담보

* 다수의 근저당권 및 압류 내역이 존재하며, 총 채권액이 감정가를 상회합니다. 이는 공동담보로 묶여 경매가 진행되었을 가능성을 시사하며, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

* 다양한 도시계획법규에 따른 제한사항(상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)은 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 본건의 정확한 임대 현황 및 수익성은 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 직접적인 현장 조사 또는 임차인과의 협의를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역에 자리하여 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다. 현재 스크린 골프 연습장으로 활용 중이며, 건물의 구조 및 주변 교통망 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 필요한 부분입니다. 다수의 채권이 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(예정) 및 기존 역세권(등촌역)의 교통 편리성

* 배후 주거단지(아파트, 오피스텔)를 기반으로 한 안정적인 상권

* 연면적 27,921.1694㎡, 대지면적 8,063.2㎡ 규모의 대형 복합시설 내 상가

* 제2종근린생활시설(골프연습장)로서의 영업 가능성 및 타 업종 전환 시 잠재력

* 감정가 대비 낙찰가가 결정될 경우 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

* 감정가: 696,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 예상 입찰가 산정 시, 상기 감정가를 기준으로 하되, 임차인 명도 비용, 명도 소요 기간, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 감안해야 합니다. 권리 분석상의 불확실성 해소 여부에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.