나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [10] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제109호

용도: 근린상가

감정가: 549,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건 중 제1층

건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

건물지분: 36.9941㎡ (약 11.19평)

토지면적: 11.22㎡ (약 3.39평)

토지지분: 11.2157㎡ (약 3.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물명: 등촌 지와인 비지니스센터 복합시설

주요용도: 업무시설(사무소), 공동주택(아파트)

준공일: 2019년 04월 19일

총 층수: 지하 2층, 지상 18층

해당층: 지상 1층

건물 전체 면적: 약 27,921.17㎡ (연면적)

주차대수: 총 313대 (기계식, 자주식 혼합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 관련 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정된 기간이 있으니, 계약 시점별 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 주식회사에이아이엔피엘대부의 근저당권 (2025년 01월 15일 접수)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 모든 근저당권, 압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다. 다만, '소유권이전1번신탁등기말소'는 말소 예정이 아닌 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 3,912,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김은정 (김 )

보증금: 130,000,000원

차임: 6,200,000원

전입(사업)일자: 2024년 11월 13일

확정일자: 2025년 12월 26일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임 내역이 확인됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 진행 시 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 특이사항

본 물건은 "대항력있는임차인" 및 "공동담보" 물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)로 등재되어 있으며, 현재 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분 없이 스크린골프장으로, 기호(8,9)는 스크린골프(레슨장)으로 이용 중입니다. 이는 특정 상업 시설이 활성화되어 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

아파트 단지, 오피스텔, 기타 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 염창초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

염창초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교가 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 교통

지하철 9호선 등촌역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 문제

상기 임차인 김은정 씨는 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 전액이 경매 절차에서 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건의 경우, 담보 물건이 다수이거나 채무 관계가 복잡할 수 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

상기 명시된 각종 토지이용 계획 및 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)은 향후 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간 종료 후에도 관련 규제가 연장될 가능성이 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 주변 시설

현장 주변에 대한 자체 조사를 통해 확인한 바, 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오 시설이나 유해 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 이는 초기 조사 결과이므로, 낙찰 전 반드시 직접 방문하여 상세한 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 역세권에 위치한 복합 시설 내 상가로, 스크린골프장으로 운영 중이며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 특성, 그리고 까다로운 토지이용 제한 사항은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 입지 조건과 현재 영업 상태를 감안할 때 잠재적 가치가 있으나, 상기 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 등촌역과 인접하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

8.2. 활성화된 업종

현재 스크린골프장으로 운영 중이며, 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

8.3. 잠재적 가치

주변 개발 가능성 및 지역 성장 잠재력을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 549,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 대항력 있는 임차인, 공동담보, 토지이용 제한 등의 제반 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임차인 명도 비용 및 관련 법적 절차에 소요될 시간과 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 권리를 충분히 파악한 후 입찰가격을 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 상황에 대한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.