나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [6] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 727번지에 위치한 등촌지와인비지니스센터 복합시설 내 제1층 제111호입니다. 본 경매 사건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3119 (6)이며, 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 11.22㎡ (약 3.39평)

* 토지 지분: 11.2157㎡ (약 3.39평)

* 건물 면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 건물 지분: 36.9941㎡ (약 11.19평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 용도: 근린상가

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 위치

* 준공 연도: 2019년 5월 사용승인

* 감정가: 549,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 인근에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 염창초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 9호선 등촌역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건지 북동측으로는 노폭 약 30m, 남동측으로는 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건에는 소유권 이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 주식회사 에이아이엔피엘대부의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 3,912,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김은정 (김 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 13일

* 확정일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 경매 물건의 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 파악되었습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물인 등촌지와인비지니스센터는 업무시설(사무소), 공동주택(아파트), 근린상가 등으로 구성된 복합시설입니다. 본 물건은 제2종근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있으며, 현재 인접 호실들과 함께 스크린골프장으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 현황

등촌동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 마곡지구와 인접하여 관련 업무지구의 배후수요 효과를 누릴 수 있습니다. 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나며, 주변 상권은 발산역, 가양역 등을 중심으로 형성되어 있습니다. 1층 상가의 경우 가시성과 접근성이 좋아 임대료가 상대적으로 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

물건지 인근에는 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 액수가 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법적/규제 리스크

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 등) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

복합건물 내 상가로서, 아파트 및 오피스 등 다른 용도의 시설과 공존함에 따른 잠재적인 이용 목적의 충돌 또는 시너지 효과 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강서구 등촌동의 등촌역 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 환경과 함께 주변의 주거 및 상업 시설 밀집 지역에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있습니다. 현재 스크린골프장으로 이용 중인 특수성을 지니고 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 명도 과정에서의 변수와 다양한 토지이용 제한사항은 신중히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 지하철 9호선 등촌역 역세권의 우수한 입지.

* 아파트, 오피스텔, 상가가 혼재된 지역의 상권 잠재력.

* 현재 스크린골프장으로 이용 중인 특수 물건으로서의 활용 가능성.

* 인근 마곡지구 개발과 연계된 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 경매 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 물건의 현재 감정가 및 유사 물건의 최근 실거래가.

* 명도 비용 및 예상 소요 기간.

* 임차인과의 명도 협상 전략 및 발생 가능한 추가 비용.

* 건물 내부의 스크린골프장 시설 철거 또는 활용 방안에 따른 투자 비용.

* 해당 지역의 향후 개발 계획 및 상권 변화 추이.

* 토지이용계획 및 제한상태로 인한 활용 제약 가능성.

상기 물건의 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 및 기타 제반 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.