나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3119 [5] 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층건내 제1층 제104호외 9개호로서, 외 벽 : 석재 외장 마감, 커튼월방식 등 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)이며, 기호(1-7,10) 및 108호는 벽체 구분없이 스크린골프장, 기호(8,9)는 벽체 없이 스크린골프(레슨장)으로 이용 중임.

설비내역

본 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 및 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3119 (5) 사건에 대한 상세 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3119 (5)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 727 등촌지와인비지니스센터복합시설 제1층 제110호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 549,000,000원

* 토지면적: 11.22㎡ (약 3.39평)

* 건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOO (정보 미상)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

* 집합건물명: 등촌 지와인 비지니스센터 복합시설

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "염창초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31), 건축선 등의 제한이 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (주변 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (주식회사에이아이엔피엘대부, 2025-01-15 접수, 1,632,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 표기, 인수 가능성 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 6,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-13

* 확정일자: 2025-12-26

* 대항력: 있음

* 비고: (제공된 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 3,912,000,000원

1.4. 상권분석

* 건물 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 규모이며, 본건(제1층 제110호)은 건축물대장상 제2종근린생활시설(골프연습장)로 등재되어 있습니다. 현재 주변 104~107, 109~112호 및 108호와 함께 벽체 구분 없이 스크린골프장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 상권 특징: 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어, 지역 주민 및 상주 인구를 대상으로 한 근린 상권의 특성을 가집니다. 주력 업종은 스크린골프장으로, 해당 업종에 대한 수요가 존재할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 북서측 인근에 염창초등학교가 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 매수인이 낙찰받더라도 임차인은 계속 거주할 수 있습니다. 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 임차인의 보증금 회수 방안을 명확히 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용(존속 기간, 권리 범위 등)을 반드시 확인해야 합니다. 만약 실제 지상권이 존재한다면 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 용도 및 구조: 현재 스크린골프장으로 복합적으로 이용 중이므로, 업종 변경 시 내부 구조 변경 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 여러 법규에 따른 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위나 토지 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 등촌역 인근에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 및 오피스텔 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성이 가능한 입지입니다. 교통 여건이 우수하며, 건물 역시 복합시설로 다양한 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성은 명확히 확인하고 권리 관계를 분석해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 현재 스크린골프장으로 일괄 이용 중이라는 점은 향후 업종 전환 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 등촌역 역세권에 위치하며, 배후 주거단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 가치 상승 여력: 감정가 대비 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (주변 시세 비교 필수)

* 안정적인 임대 수익: (만약 임차인과의 협의를 통해) 스크린골프장 운영이 계속되거나, 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 타 업종으로의 전환 시 수익성 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 549,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 권리 분석(특히 지상권), 임차인 명도 비용, 건물 상태, 향후 잠재적 수익성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 초기 매수 자금 부담을 줄여줄 수 있으나, 대항력 있는 임차인과 미소멸 권리(지상권)에 대한 면밀한 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 조사와 함께 권리 관계에 대한 심층 분석 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.