나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [66] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (66)

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1404호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

* 건물 면적 (전용 면적): 21.35㎡ (약 6.46평)

* 감정가: 87,000,000원

1.2. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕신용협동조합 (부산지방법원 서부지원 2025타경100991 임의경매개시결정)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

* 부산 지하철 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(150m), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-10-25)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 본건은 부산지방법원 서부지원 2025타경100991호로 진행되는 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액 (등기부채권 총액): 5,211,094,570원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 인수되지 않는 권리

* 등기부상 을2 주택임차권(김 ) 및 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 사상역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 인근에 학교 시설이 있어 학생 및 교직원 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

* 주변에 대규모 공업단지나 유해시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 교통의 요지이자 상업지구 특성상 다양한 업종이 혼재되어 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다수의 근린생활시설, 상업시설, 금융기관 등이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* '괘법초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차타워 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 채권 총액이 매우 높아 물건의 경매 진행 및 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 방화지구, 최고높이 제한 지역, 비행안전구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

6.3. 소규모 면적

* 전용면적이 21.35㎡(약 6.46평)으로 매우 협소하여 투자 또는 실사용 목적에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 및 김해경전철 사상역 역세권에 위치하여 교통 여건이 매우 우수하며, 인근에 상업 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 외관상 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 매우 높은 채권 총액과 공동담보/중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 소규모 면적인 점을 고려할 때, 특정 목적(예: 1인 가구 주거, 소형 투자용)에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 초역세권의 뛰어난 교통 및 입지 조건.

* 비교적 신축인 건물 상태.

* 협소한 면적으로 인한 낮은 투자 진입 장벽 (단, 활용 방안 고려 필요).

* 향후 사상 지역 개발 가능성 및 배후 수요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원입니다. 유사한 면적의 오피스텔이 부산 사상구 지역에서 약 80,000,000원에서 110,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되는 조건입니다. 또한, 건물 연식 및 입지 조건을 고려했을 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어지거나 그 이상이 될 가능성이 있습니다.

신중한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과, 그리고 당일 입찰 분위기를 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.