나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [6] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (구덕신용협동조합으로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층301호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 114,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 '사상역' 및 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 소유권보존, 근저당, 주택임차권, 소유권이전, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

총 채권액은 5,251,094,570원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 2018-10-25 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이에 따라 주택임차권(박대준), 임의경매(구덕신용협동조합), 가압류(새김해새마을금고) 등은 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등이 없다고 명시)

3.4. 임차인 현황 분석

* 임차인: 박대준

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/확정일자: 2018-12-24

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되었으나 말소 예정. 인수 보증금 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

사상역 인근 지역으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 상가, 주거시설 등이 복합적으로 발달한 상업지구입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성도가 양호한 편입니다.

4.2. 잠재적 입지 가치

사상역은 부산 도시철도 2호선과 부산김해경전철이 환승하는 교통의 요지로, 역세권 가치가 높습니다. 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

사상역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 각종 금융기관 및 다양한 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 일반상업지역, 방화지구

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 115m, 최고높이 150m)

* 상대보호구역 (학교환경위생정화구역)

* 비행안전제6구역 (전술) (6구역)

6.2. 특이사항 및 주의점

* 중복사건, 공동담보로 진행 중입니다. 이는 동일한 채무에 대해 여러 건의 경매가 진행되거나, 여러 부동산이 공동으로 담보로 제공되었음을 의미하며, 낙찰 후 복잡한 권리 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 반경 내에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 적고, 감정가 대비 채권 총액이 높아 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 건이므로 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권 입지로 탁월한 교통 편의성.

* 주변 상업시설 및 편의시설 발달로 인한 높은 생활 만족도.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 취득 가능.

* 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,000,000원입니다.

임차인 박대준 씨의 보증금 120,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 정보를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 29.92㎡)의 오피스텔이 1억원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 권리 관계의 복잡성(중복사건, 공동담보) 및 명도 등 추가적인 제반 비용을 고려하여, 감정가보다 약간 낮은 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 진행 상황을 종합적으로 판단하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.