나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [29] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (29)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층704호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.99평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 북동측 인근에 '괘법초등학교'가 소재하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

또한, 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (강일종합건설주식회사)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 소유권이전 (김문옥)

* 주택임차권 (김미성) - 보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정일자 2020-01-29. 대항력 없음.

* 임의경매 (구덕신용협동조합)

* 가압류 (새김해새마을금고)

본 경매물건은 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 김미성 씨는 대항력이 없어 보증금 40,000,000원을 배당을 통해 회수해야 하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 5,171,094,570원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 괘법동은 부산 서부산권의 주요 교통 허브이자 상업 중심지 역할을 하는 지역입니다.

사상역을 중심으로 다양한 상업시설, 쇼핑몰(르네시떼 등), 이마트, 홈플러스 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

인근에 다양한 음식점, 유흥가, 근린생활시설 등이 발달해 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

주변에 신라대학교 등 교육시설도 있어 배후수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역 등 더블 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 교육: 괘법초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 르네시떼, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 사상역 일대는 교통의 요지로서 부산 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외에 다른 임대 관계가 존재할 가능성은 낮으나, 현장 조사를 통해 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지 않았으나, 지역주택조합 모집 공고 등에서 주변 환경 확인을 권고하는 내용이 있어, 입찰 전 주변 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. (예: 부산 사상구 괘법동 일대는 악취 통합관제센터 운영 등 환경 개선 노력이 진행 중이나, 일부 지역에서는 혐오시설 유무에 대한 확인이 권고되기도 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서부산권의 핵심 교통 요지인 사상역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 편리성이 매우 뛰어나고 배후 수요가 풍부한 입지를 자랑합니다.

건물은 일반상업지역에 위치하며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 비교적 깔끔하게 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 감정가 대비 높은 총 채무액과 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권의 탁월한 교통 접근성: 지하철 2호선과 부산김해경전철 사상역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 풍부한 배후수요: 사상역 주변의 상업, 업무, 쇼핑 시설 발달로 인한 풍부한 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 21.35㎡ (약 6.46평)의 소형 면적으로 1인 가구 및 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

하지만, 인근 유사 오피스텔의 거래 사례를 종합해 볼 때, '강일스퀘아' 오피스텔 9평형(전용 21.35㎡)의 경우 2026년 10월 기준 매매가는 약 8,760만원 수준으로 파악됩니다.

다른 유사 오피스텔들의 경우, 전용면적 24.24㎡(약 7.3평)의 '사상샬레' 오피스텔이 2026년 8월 거래가 7,300만원으로 기록되어 있습니다.

또한, 2025년 11월, 유사한 지역(괘법동)의 오피스텔 경매 물건(사상역경보센트리안2차, 전용 17.03㎡)이 감정가 8,600만원 대비 45.3% 수준인 3,900만원에 낙찰된 사례도 있습니다.

본건의 감정가는 8,400만원이며, 소형 오피스텔임을 감안할 때, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

예상 입찰가는 감정가인 8,400만원을 기준으로, 주변 시세 및 유찰 횟수 등을 고려하여 7,000만원 ~ 8,500만원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.