나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [42] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35번지에 위치한 강일스퀘아 오피스텔 10층 1002호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층으로 구성되어 있으며, 본 호실은 10층에 위치하고 있습니다.

총 74세대로 구성된 건물이며, 2018년 10월 12일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 및 토지이용

토지 면적은 4.06㎡ (약 1.23평)이며, 건물(전용) 면적은 26.39㎡ (약 8.00평)입니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각물건

감정가는 108,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 구덕신용협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, '괘법초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

부산 지하철 2호선 '사상역'과 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 이종진 임차인이 거주 중이며, 보증금 80,000,000원, 차임 130,000원입니다.

전입일자는 2023년 9월 7일, 확정일자는 2023년 8월 2일입니다.

등기부상 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 개요만 명시되어 있으며, 실제 지상권 설정 여부는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 사상구 괘법동은 부산의 주요 교통 요충지이자 상업지구로, 유동인구가 많고 상업시설 및 업무시설이 발달해 있습니다.

주변에 사상역을 중심으로 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설이 집약되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건물 자체 내에도 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상되며, 인근에 다수의 상가와 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변 오피스텔 시세 검색 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준에서 거래되는 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

사상역 주변으로 대형 상권이 형성되어 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 괘법초등학교가 위치하고 있으며, 사상구 내 여러 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 위험

본건은 임의경매 사건으로, 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되므로, 임차인 관련 위험은 적을 것으로 예상됩니다.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 구조상 또는 위치상 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 주변 환경 분석 시 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 반드시 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리나 임차인 보증금이 없어 투자 리스크가 낮은 편입니다.

다만, 건물 연식이 2018년으로 비교적 신축에 속하나, 주변의 다른 오피스텔들과 비교했을 때 시세 대비 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권: 부산 지하철 2호선 및 김해경전철 환승역인 사상역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 요지입니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 108,000,000원의 감정가는 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

유사 면적대의 인근 오피스텔 시세가 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 형성되어 있는 것을 감안할 때,

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 해당 물건의 정확한 가치는 임장 조사, 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 기준, 보수적으로 감정가 수준인 108,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.