나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [65] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (65)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층1403호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 3.29㎡ (약 0.995평)

토지지분: 3.2870198187778223㎡ (약 0.995평)

건물면적: 21.35㎡ (약 6.458평)

건물지분: 21.3533㎡ (약 6.458평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 함께 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.건물구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층 건물 내 14층 1403호에 해당합니다. 외벽은 인조석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다.

1.2. 4.설비내역

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 5.토지 및 도로상태

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 6.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금 4,368,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전, 주택임차권(현해규), 임의경매(구덕신용협동조합), 가압류(새김해새마을금고) 등의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,211,094,570원입니다.

1.3. 2.임차인현황

현재 임차인 현해규는 보증금 80,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 3월 21일입니다. 배당신고일자는 2025년 3월 14일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본건이 위치한 부산광역시 사상구 괘법동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 근린생활시설 등이 밀집하여 활발한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 2.교통 및 접근성

사상역(부산지하철 2호선, 부산김해경전철)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 3.상업시설 현황

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 오피스텔로서의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2.교육시설

단지 북동측 인근에 괘법초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

1.5. 3.교통

사상역(2호선, 김해경전철)을 이용한 부산 시내 및 인근 지역 이동이 매우 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건축 제한사항

본건 토지는 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등과 관련하여 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 2.혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 유흥업소 밀집 지역이 존재하나 본건 건물과는 직접적인 연관성이 낮아 거주 환경에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통이 매우 편리하고 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 용이하여 생활 여건이 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하여 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하므로 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지 : 부산지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역 인접으로 탁월한 대중교통 이용 편의성.

* 풍부한 배후수요 : 사상구의 중심 상업 및 업무 지역으로 상업시설, 근린생활시설 발달로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 명확한 권리관계 : 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안전한 입찰 및 낙찰 후 관리가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가 : 현 시세는 약 1억 1,000만원에서 1억 3,000만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 8,700만원으로 시세보다 낮아 투자 매력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 87,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 및 호가 조사를 바탕으로 유사 면적(21.35㎡)의 오피스텔 시세는 약 1억 1,000만원에서 1억 3,000만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가보다 높은 수준으로, 낙찰을 위해서는 시세 수준을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다.

참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 분석한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.